深圳房產(chǎn)糾紛律師：房屋所有權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的賣房合同有效

        【案情】

　　2010年5月20日，原告劉某（乙方）與被告王某（甲方）簽定《北京市房屋買賣合同》，約定：原告劉某購買被告王某所有的涉案房屋；合同總價款為120萬元；乙方應(yīng)在簽訂本合同時，即支付購房定金人民幣二十萬元整，支付購房款人民幣四十萬元整，共計人民幣六十萬元整，剩余房款于甲方從該房屋搬出后乙方付清；房屋交驗在雙方到主管機(jī)關(guān)辦理完權(quán)屬過戶登記手續(xù)之日起十個工作日內(nèi)完成。甲、乙雙方應(yīng)相互配合向房屋所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易所申請辦理房屋買賣權(quán)屬過戶相關(guān)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定申請房屋所有權(quán)證；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽定后，原告劉某向被告王某支付定金及首付款共計六十萬元。被告王某未將訴爭房屋交付給原告劉某，雙方亦未辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

　　2009年9月4日，被告王某與第三人某銀行通州支行簽訂《個人購房借款及擔(dān)保合同》，約定：被告王某向第三人某銀行通州支行貸款六十一萬元，用于購買涉案房屋；貸款期限為360個月；被告王某以訴爭房屋向第三人某銀行通州支行提供抵押擔(dān)保。截止2012年6月13日，被告王某尚欠第三人某銀行通州支行貸款余額581 434.35元。庭審中，原告劉某表示可以代為償還銀行借款，并全額支付剩余購房款。被告王某表示在本案中不主張剩余房款。

　　劉某訴至法院，要求被告王某繼續(xù)履行合同，并協(xié)助原告劉某辦理房屋解除抵押及所有權(quán)變更登記手續(xù)；第三人郵儲銀行協(xié)助辦理解除抵押手續(xù)。王某辯稱，其已經(jīng)將原告劉某給付的六十萬元返還了，原告劉某與被告王某簽訂的合同事實上已經(jīng)解除，故不同意原告的訴訟請求。第三人述稱，原、被告之間系房屋買賣合同糾紛，被告王某與其之間系借貸合同關(guān)系，故原告與其不存在合同關(guān)系或其他任何法律上的關(guān)系，被告某轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為并不影響其抵押權(quán)，在被告王某的債務(wù)獲得清償前，其依法享有對涉案房屋的抵押權(quán)，故不存在協(xié)助解除抵押手續(xù)的義務(wù)。

　　【審理】

　　北京市通州區(qū)人民法院一審認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。原告劉某與被告王某簽訂的《北京市房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面、正確履行合同。現(xiàn)原告劉某已經(jīng)支付了定金及部分購房款，且其同意全額支付涉案房屋的貸款，并可以全額支付剩余購房款，第三人郵儲銀行作為借款人及抵押權(quán)人的合法權(quán)益可以得到充分保障，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，故對原告劉某要求被告王某繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶及解除抵押，第三人郵儲銀行協(xié)助解除抵押手續(xù)的訴訟請求，予以支持。因被告王某在本案中不主張剩余房款，原告劉某代被告王某償還銀行貸款后，如果劉某尚欠被告王某購房款，被告王某可另案主張。對被告王某稱其已將原告給付的房款返還，雙方合同已經(jīng)解除的辯解意見，因其并未提供證據(jù)證明雙方合同已經(jīng)解除，故對其辯解意見，不予采納。據(jù)此，一審法院判決：一、原告劉某于本判決生效后十日內(nèi)代被告王某償還第三人中國郵政儲蓄銀行有限責(zé)任公司北京通州區(qū)支行涉案房屋的按揭貸款; 二、被告王某繼續(xù)履行《北京市房屋買賣合同》約定的合同義務(wù)，配合原告辦理房屋的解除抵押及所有權(quán)過戶登記手續(xù)，第三人中國郵政儲蓄銀行有限責(zé)任公司北京通州區(qū)支行協(xié)助辦理房屋解除抵押手續(xù)。

　　一審判決后，王某不服一審判決，向二審法院提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　【深圳律師網(wǎng) 分歧】

　　本案的焦點問題之一是原、被告簽訂的房屋買賣合同是否有效，因為只有在合同有效的前提下討論合同履行問題才有意義。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　一種觀點認(rèn)為，根據(jù)上述條款規(guī)定，房屋所有權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意出售房屋，屬于無權(quán)處分，合同應(yīng)屬無效。

　　一種觀點認(rèn)為，上述條款并非合同效力性強(qiáng)制規(guī)定，而是管理性強(qiáng)制規(guī)定，抵押權(quán)人是否同意與買賣合同效力無涉，而只是影響合同的繼續(xù)履行。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點，物權(quán)法第一百九十一條第二款的規(guī)定系管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，抵押權(quán)人是否同意并非合同無效的要件，即使抵押權(quán)人不同意，房屋買賣合同依然有效。

　　（一）效力性強(qiáng)制規(guī)定與管理性強(qiáng)制規(guī)定

　　《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。對于強(qiáng)制性規(guī)定,《最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋二》)把強(qiáng)制性規(guī)定的用語進(jìn)一步明確其是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所謂效力性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)定；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)定后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)定后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)定。所謂管理性規(guī)定或取締性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)定后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)定。援引違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定來判定合同無效,就需要進(jìn)一步確定強(qiáng)制性規(guī)定到底屬于管理性的規(guī)定還是效力性的規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定,合同確定無效。違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定,合同效力一般不作無效處理。

　　（二）《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定

　　根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見〉》（法發(fā)〔2009〕40號）第十六條規(guī)定的精神，如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。而承認(rèn)抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力，顯然損害不到國家或者社會公共利益，同時也不會損害抵押權(quán)人或者受讓人的利益。因為現(xiàn)行房產(chǎn)變更登記中未經(jīng)抵押權(quán)人同意或者未使抵押權(quán)消滅的，抵押人根本無法實現(xiàn)物權(quán)的變動，自然也就損害不到抵押權(quán)人利益；對受讓人而言，如出賣人未履行如實告知義務(wù)，可行使撤銷權(quán)，來獲取權(quán)利救濟(jì)。相反，如果宣告轉(zhuǎn)讓合同無效，卻會給受讓人造成損害，致使其無法獲得違約賠償救濟(jì)，而只能向抵押人主張締約過失和損害賠償責(zé)任，這對于交易安全，保障債權(quán)人的合法權(quán)益極為不利，也有違《物權(quán)法》物盡其用的立法宗旨。故《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定就合同效力來說，應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。本案中，原、被告簽訂的房屋買賣合同雖未經(jīng)抵押權(quán)人即第三人同意，但并不影響合同的效力，故雙方簽訂的合同有效。

　　（三）抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押物導(dǎo)致的合同履行問題

　　抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓抵押物，將導(dǎo)致合同的履行存在問題。在房屋買賣合同糾紛中，如果買賣雙方有一方或者雙方同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，合同能夠繼續(xù)履行。如果房屋買賣雙方均不同意清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，將導(dǎo)致房屋無法進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，從而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，在這種情況下，可以通過解除合同，賠償損失解決糾紛。本案中，考慮到原告同意償還抵押貸款，符合《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的情形，因此應(yīng)當(dāng)判決繼續(xù)履行合同，由被告協(xié)助辦理解除抵押和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。