深圳房產(chǎn)律師，房屋銀行的法律屬性

【基本案情】
2011年10月17日，原告被告簽訂了一份《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》，合同約定：原告將自有的房產(chǎn)，委托被告代理出租，被告代理原告房屋出租時，原告授權(quán)被告與承租方簽訂《房屋租賃合同》，并行使上述房屋租賃管理事宜的相關(guān)權(quán)利；代理租賃期限為一年，委托出租期內(nèi)，每12個月的前45天為房屋免租期，房屋免租期過后無論上述房屋出租與否，被告將租金按月劃入原告收租帳戶，每12個月重新計算免租期；交房時，原告填寫《物業(yè)使用狀況表》，并將房屋鑰匙、信箱鑰匙、費用存折等移交于被告；原、被告雙方確認(rèn)上述房屋每月租金為人民幣3000元，被告按合同約定價格出租；自然損壞、存房前損壞、主體故障或固定設(shè)施故障，其維修責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)；房屋出租期間所產(chǎn)生的管理費、水電、數(shù)字電視費等費用，由被告負(fù)責(zé)結(jié)清，原告不承擔(dān)責(zé)任；合同有效期內(nèi)，上述房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時（因承租人使用不當(dāng)造成房屋或其附屬設(shè)施、設(shè)備損壞的，由被告負(fù)責(zé)維修或賠償），被告應(yīng)該及時通知原告并采取可能的有效措施防止缺陷的進(jìn)一步擴大；原告應(yīng)該在接到被告通知后3日內(nèi)予以維修或書面委托被告代為維修。合同期滿被告按交付的家私、電器、房屋照片原樣交還業(yè)主，若需修繕，由被告承擔(dān)。
2011年10月22日被告作為原告的委托代理人與案外人簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定被告將涉案房產(chǎn)出租給案外人使用，租賃房屋的每月租金為人民幣3500元；在租賃期限內(nèi)，案外人應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施，如果使用不當(dāng)或不合理使用造成房屋及附屬設(shè)施損壞的，案外人應(yīng)立即負(fù)責(zé)修復(fù)或經(jīng)濟賠償，案外人拒不維修或賠償?shù)模�由被告委托代理人代為維修，維修費用案外人承擔(dān)；本合同終止后，如費用存折或卡丟失，原告委托代理人有權(quán)從案外人租賃保證金中扣除補辦費每本人民幣100元。
案外人在使用承租房屋期間，發(fā)生房屋滲水，被告委托修理人員在2013年6月底進(jìn)行了維修，但并未將房屋滲水維修好。被告于2012年8月23、24日左右通知原告，雙方于2012年8月26日到涉案房屋去查看，發(fā)現(xiàn)房屋墻壁有水漬及地板鼓起。之后雙方對造成此種情況的原因有爭議，原告于2012年9月24日向被告發(fā)出了“修繕房屋通知書”，要求被告修繕房屋，并按交付時的原樣將房屋交還原告。原、被告雙方之后一致未對涉案房屋進(jìn)行修理，直至2012年10月24日被告將房產(chǎn)交付給原告。交付房產(chǎn)時仍然存在上述墻壁有水漬、墻皮脫落及地板鼓起的狀況。案外人（承租人）于2012年8月底搬離了涉案房屋。被告和原告在辦理交接手續(xù)時未將電梯卡、信箱鑰匙及水電費的銀行卡交付給原告。2012年10月24日被告將涉案房產(chǎn)移交給原告，雙方在退房結(jié)算表中注明了冰箱不制冷、臥室空調(diào)無法開機、微波爐無法暫停等。原告接手涉案房屋后，自行對涉案房屋進(jìn)行了維修，為此支出了維修費用人民幣15000元，原告委托對冰箱進(jìn)行了維修，花費人民幣600元。
被告向原告支付租金至2012年8月，原告于2012年11月向涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理公司補交了管理費、本體維修基金、垃圾處理費及水費等費用人民幣646.49元，其中截止2012年10月18日的欠費數(shù)額為人民幣519.61元。原告于2012年9月26日向深圳市天威視訊股份有限公司支付了2012年6月至2012年9月的費用63.1元。
【深圳法律顧問案件焦點】
1、《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》的性質(zhì)？
2、被告是否應(yīng)當(dāng)賠償原告修繕房屋的費用？
3、被告是否應(yīng)當(dāng)向原告支付剩余期限房租、管理費等費用？
【法院裁判要旨】
深圳市羅湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告所簽訂的《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》，是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。
對與第一個爭議焦點，本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》約定原告委托被告代理出租涉案房屋，授權(quán)被告與承租方簽訂《房屋租賃合同》，屬于委托合同，但從合同中有約定了租金的支付方式、免租期、租金支付時間及租賃關(guān)系中的一些權(quán)利義務(wù)，從合同約定的條款來看，又兼具有租賃合同的性質(zhì)，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)。
對于第二個爭議焦點，本院認(rèn)為，原告根據(jù)合同的約定，將涉案房產(chǎn)及附屬的家俬、電器交付被告，雙方辦理了交接手續(xù)，原告交付給被告的涉案房產(chǎn)及家俬、家電的情況均屬于正常。被告接手涉案房產(chǎn)后，將涉案房產(chǎn)出租給案外人，在案外人使用涉案房屋期間，房屋墻面出現(xiàn)水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起等現(xiàn)象。在被告通知原告后，原告于2012年8月26日到涉案房產(chǎn)進(jìn)行了查看，并認(rèn)為屬于被告的責(zé)任，向被告發(fā)出了修繕房屋通知書，雙方為此爭執(zhí)不下，涉案房產(chǎn)一直未作修繕。在被告將涉案房產(chǎn)交付原告后，原告對涉案房產(chǎn)已經(jīng)重新修繕完畢。現(xiàn)涉案房產(chǎn)房屋墻面出現(xiàn)水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起等現(xiàn)象原因無法確認(rèn)。在案外人使用涉案房產(chǎn)過程中，被告在2012年6月底即接到案外人的通知，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)有滲水的現(xiàn)象，并通知了修理工進(jìn)行了修理，但是并未將出現(xiàn)的問題解決，直至2012年8月下旬被告通知原告涉案房產(chǎn)出現(xiàn)上述情況，而此時房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起的情況。且不論涉案房產(chǎn)出現(xiàn)的上述情況屬于哪方的責(zé)任，被告在知曉涉案房產(chǎn)出現(xiàn)水漬等的情況后，經(jīng)委托維修但是在未維修好的情況下，未及時對房產(chǎn)進(jìn)行維修，造成了涉案房產(chǎn)損害進(jìn)一步擴大，墻面和地板的損壞，被告對此有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原告在2012年8月26日查看涉案房產(chǎn)后，在雙方爭執(zhí)誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的問題時，也并未及時對涉案房產(chǎn)予以維修，造成了損失的進(jìn)一步擴大，亦應(yīng)對涉案房產(chǎn)的損壞承擔(dān)一定的責(zé)任。涉案房產(chǎn)原告委托案外人深圳市瑞祥裝飾工程有限公司對墻壁及地板進(jìn)行了修繕，支出了修繕費用人民幣15000元，因現(xiàn)對涉案房產(chǎn)的損失已經(jīng)無法進(jìn)行鑒定，故本院酌定原、被告對房屋修繕?biāo)�產(chǎn)生的損失各承擔(dān)一半的責(zé)任，即被告應(yīng)當(dāng)向原告支付涉案房產(chǎn)修繕費用人民幣7500元。被告主張涉案房產(chǎn)滲水的原因是墻體內(nèi)水管軟化漏水，并未提交證據(jù)予以證明，只是屬于被告的單方推測，在此本院不予采納。被告在向原告交付房產(chǎn)時，雙方確認(rèn)了冰箱不制冷，臥室空調(diào)無法開機，微波爐無法暫停等故障，原告委托對冰箱進(jìn)行了修理，花費了人民幣600元，并提供了維修發(fā)票，對此費用應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。其他維修費用，因原告未向本院提供維修發(fā)票，本院對該項維修無法確定，對此項請求本院不予支持。被告在向原告交付房產(chǎn)時，未向原告交還電梯卡、信箱鑰匙以及交納水電管理費的銀行卡，也勢必造成原告一定的損失，在此本院酌定被告賠償原告損失人民幣200元，原告此項主張超出部分，本院不予支持。
對于第三個爭議焦點，本院認(rèn)為，原告和被告約定的租賃期限至2012年10月17日，除45天的免租期外，被告無論房屋出租與否，按月向原告支付租金。被告向原告支付租金至2012年8月，在合同期滿將涉案房屋交還原告，但未支付剩余租賃期限的租金，構(gòu)成違約，被告仍需向原告支付剩余期間的租金人民幣5250元（3500元×1.5月）。被告主張已經(jīng)通知原告終止合同，但未提交證據(jù)，對此主張本院不予采納。被告主張被告僅僅是受托人而非承租人，原告應(yīng)當(dāng)向承租人主張權(quán)利。本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》兼具有租賃合同的性質(zhì)，合同中明確約定了被告支付租金的義務(wù)，原告向被告主張支付租金，理由充分，本院予以支持。被告的這一主張不能成立，本院不予采納。被告還主張原告提供的房屋不符合約定，是原告違約，被告有權(quán)拒付后來的租金及管理費，對此本院認(rèn)為，原告將涉案房屋交付給被告時，符合約定的使用用途，在出租過程中出現(xiàn)滲水等原因?qū)⒎课莸膲Ρ诤偷匕鍝p壞，被告并未提供證據(jù)證明系原告的原因所造成的此種情況，僅憑推論來說明是原告的責(zé)任，理由并不成立，對此主張本院不予采納。原告請求被告支付所拖欠費用每日千分之三的滯納金，因該滯納金約定過高，被告請求予以調(diào)整，本院酌定按照銀行同期貸款利息支付延期付款的違約金。同理，被告應(yīng)當(dāng)按照銀行同期貸款利率向原告支付所拖欠的物業(yè)管理費、有線電視費的違約金。在涉案房屋交還原告后，原告對涉案房屋及電器進(jìn)行了修繕，并向被告主張修繕期一個月的租金及管理費，對此本院認(rèn)為，雙方在合同中并未對此作出約定，并且對涉案房屋的損壞亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，故原告的這一請求，理由不成立，本院不予支持。
深圳市羅湖區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，作出如下判決：
1、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付房屋修繕費用人民幣7500元。
2、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付剩余期限的租金人民幣5250元、所拖欠的管理費人民幣519.6元、所拖欠的有線電視費人民幣63.1元以及上述款項的違約金（按照中國人民銀行同期貸款利率從2012年12月26日計至還清之日止）。
3、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付電器維修費用人民幣600元。
4、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付電梯卡、信箱鑰匙以及銀行卡丟失的賠償款人民幣200元。五、駁回原告張X的其他訴訟請求。
【法官后語】
原告和被告所簽訂的《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》，從形式上看，這是一個委托合同。根據(jù)我國《合同法》，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。委托合同的特點為：1、委托合同是以為他人處理事務(wù)為目的的合同；2、委托合同的定立以委托人和受托人之間的相互信任為前提，委托合同可以是無償也可以是有償合同。從合同的約定中，可以看出，原告將涉案房產(chǎn)委托被告代理出租，被告與承租方簽訂租賃合同書；被告將收取的租金交給原告等。符合委托合同的性質(zhì)。
但該份《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》的約定內(nèi)容，又具有租賃合同的性質(zhì)。根據(jù)我國《合同法》，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同；承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
在本案中，《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》性質(zhì)的認(rèn)定，決定了被告是否需要向原告承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的關(guān)鍵所在。如果認(rèn)定該合同屬于委托合同，則涉案房產(chǎn)的出租方為原告，被告作為原告的代理人的身份代理原告出租涉案房產(chǎn)，合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由原告享有和承擔(dān)。如果委托合同沒有明確約定，則原告的損失不可以向被告主張，而只能向承租人主張。如果認(rèn)定該合同屬于租賃合同，則原告和被告之間則形成租賃法律關(guān)系，被告和實際承租人形成的也是租賃合同（轉(zhuǎn)租）關(guān)系，如果實際承租人對租賃物造成損害，原告即可向被告按照合同約定和法律規(guī)定主張權(quán)利。
在本案中，本院認(rèn)定原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》具有租賃合同的性質(zhì)，遂作出了被告賠償原告損失的判決。在實踐中，諸如此類“房屋銀行”合同的名稱及內(nèi)容的約定也多種多樣，業(yè)主在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)注意、慎重。
1、近年來出現(xiàn)“房屋銀行”這種現(xiàn)象，主要原因是房屋的業(yè)主沒有掌握足夠的信息或資源，或沒有時間或精力去管理房屋的招租、出租的一系列事情。而房屋中介公司則是專門從事房產(chǎn)買賣或租賃的專門機構(gòu)，掌握大量的資源，能夠方便及時的將房產(chǎn)出租，并且得到較為合理的房屋租金。基于此，房產(chǎn)中介公司則從業(yè)主的手中承租房產(chǎn)，再將該房產(chǎn)出租，約定每年業(yè)主要給中介公司一定時間的空窗期（一般為一個月或一個半月），其余時間的租金由中介公司支付給業(yè)主，而中介公司賺取空窗期租金作為利潤。在此期間無論房產(chǎn)是否出租，中介公司均需向業(yè)主支付租金，從這里可以看出，中介公司和業(yè)主之間并非委托關(guān)系，而是租賃關(guān)系（如系委托關(guān)系，則在房屋未出租的情況下，受托人是不需要向業(yè)主支付租金的）。
2、一般在此情況下，業(yè)主和實際的承租人之間并不直接發(fā)生關(guān)系，甚至不見面，更有甚者，中介公司阻止業(yè)主和承租人直接見面，以避免業(yè)主和承租人直接發(fā)生租賃關(guān)系，而撇開中介公司的情形。這樣一來，如果發(fā)現(xiàn)涉案房屋或設(shè)施被損壞、欠繳相關(guān)費用的情形，業(yè)主很難向?qū)嶋H承租人主張。基于合同的約定，認(rèn)定業(yè)主和中介公司之間屬于租賃法律關(guān)系則能夠保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。并且諸如《委托代理存房業(yè)務(wù)合同書》之類的委托合同一般是由中介公司提供的格式版本，業(yè)主很難作出修改，在合同的條款中經(jīng)常會有一些免除中介公司責(zé)任而加大業(yè)主責(zé)任的條款，這些條款應(yīng)當(dāng)是無效的;有些合同條款在發(fā)生歧義時應(yīng)當(dāng)按照不利益中介公司的意思解釋。
3、業(yè)主和中介公司之間的合同約定了業(yè)主將房產(chǎn)交付中介公司，中介公司在扣除了免租期后，每月將租金交付給業(yè)主，如果使用不當(dāng)，造成房屋及附屬設(shè)備損壞的，中介公司負(fù)責(zé)賠償?shù)鹊龋�諸如此類的條款均為租賃合同性質(zhì)的體現(xiàn)，并不符合委托合同的性質(zhì)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類房屋托管性質(zhì)的合同應(yīng)當(dāng)為租賃合同。中介公司作為房屋的承租人和出租人，應(yīng)當(dāng)盡到承租人和出租人的義務(wù)和責(zé)任，在發(fā)生損害賠償時應(yīng)當(dāng)按照合同的約定進(jìn)行賠償，而不是拋開一切責(zé)任。

4、在實踐中，中介公司在合同名稱及合同的條款上往往設(shè)定成諸如委托合同的形式，從而在租賃過程中發(fā)生糾紛時主張自己不是合同的當(dāng)事人，什么責(zé)任也不承擔(dān)，直接損害了業(yè)主的利益。業(yè)主在簽訂諸如此類的合同時應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同的內(nèi)容，必要時在備注條款中添加輔助條款，來約束和限制中介公司逃脫責(zé)任的做法，保護(hù)自己的合法權(quán)益。