深圳房產(chǎn)糾紛律師，未取得預(yù)售許可證的認(rèn)購協(xié)議書的效力如何

    【案例】

　 甲公司未取得商鋪預(yù)售許可證，便與李某簽訂了《商鋪認(rèn)購書》，約定李某支付認(rèn)購金即可取得商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，商鋪正式認(rèn)購時甲公司應(yīng)優(yōu)先通知李某選購。雙方還約定了認(rèn)購面積和房價，但對樓號、房型未作約定。李某依約支付了認(rèn)購金。甲公司取得預(yù)售許可后，未通知李某前來認(rèn)購，將商鋪售罄。關(guān)于該《商鋪認(rèn)購書》的效力產(chǎn)生了爭議。

　 【分歧】

　 關(guān)于該《商鋪認(rèn)購書》的效力產(chǎn)生了分歧，主要有以下兩種意見：

　 第一種意見認(rèn)為該《商鋪認(rèn)購書》無效，理由是甲公司未取得預(yù)售許可證即對外銷售。

　 第二種意見認(rèn)為該《商鋪認(rèn)購書》有效，理由是甲公司在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，該認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為有效，甲公司未履行通知義務(wù)，構(gòu)成根本違約，李某可以向甲公司主張實(shí)際履行之外的其他違約責(zé)任。

　 【深圳法律顧問 管析】

　 對于該《商鋪認(rèn)購書》的效力，筆者同意第二種意見，理由如下：

　 首先，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。甲公司在起訴前已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證明，也應(yīng)認(rèn)定該商鋪認(rèn)購書有效。

　 其次，依據(jù)《商品房買賣合同解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”甲公司與李某簽訂的認(rèn)購書中雙方約定了認(rèn)購面積和房價，且李某依約支付了認(rèn)購金，故該《商鋪認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。同時，《合同法解釋（二）》第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

　 綜上，甲公司與李某的商品房買賣合同已經(jīng)成立，甲公司未通知李某認(rèn)購，甲公司的行為構(gòu)成違約，并且甲公司將開發(fā)的商鋪售罄，致使李某訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，甲公司的違約行為構(gòu)成根本違約。另根據(jù)《合同法》第110條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”本案中，甲公司對李某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于甲公司已將開發(fā)的商鋪售罄，甲對李某承擔(dān)實(shí)際履行的違約責(zé)任在法律上不可能，構(gòu)成履行不能，李某不能要求甲公司承擔(dān)實(shí)際履行的違約責(zé)任。只能主張實(shí)際履行之外的其他違約責(zé)任。

（作者單位：江西省金溪縣人民法院）