深圳房產(chǎn)糾紛律師，夫妻一方擅自出售共有房屋的效力認(rèn)定

     【深圳法律顧問(wèn) 案情】

　　原告王某（男）與被告李某（女）系夫妻，雙方因感情不合而分居，原登記于被告李某名下的、為原被告共有的一處128平米的房產(chǎn)由原告居住，被告一直與兒子居住在外。2016年11月，被告以48萬(wàn)的價(jià)格將此共有房產(chǎn)賣(mài)給第三人曾某，之后，辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。次月，第三人胡風(fēng)欲入住裝修時(shí)，原告才得知房屋已被被告出售，遂以不知情為由訴至法院，要求確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，所爭(zhēng)議房屋系原告王某與被告李某的夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)，被告未征得另一共有權(quán)人同意而擅自處分共有房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)處分�，F(xiàn)原告主張權(quán)利，故而被告李某與第三人曾某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，第三人應(yīng)當(dāng)返還該共有房屋。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，第三人曾某不知原告與被告之間的糾紛，完全有理由相信被告賣(mài)房的行為系原被告的共同意思表示，買(mǎi)受人不存在過(guò)錯(cuò)，故而被告的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理�！段餀�(quán)法》第106條規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”第三人曾某系善意第三人，以合理的價(jià)格購(gòu)得系原被告共同所有的房產(chǎn)一套，且雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，完成了房屋所有權(quán)的交付，故應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。

　　【評(píng)析】

　　筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

　　根據(jù)《婚姻法司法解釋(三)》第十一條第一款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個(gè)條件：第一，第三人屬于善意購(gòu)買(mǎi)，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;第二，買(mǎi)受人支付了合理對(duì)價(jià);第三，買(mǎi)受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在這三個(gè)條件均已具備的情況下，則不能認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果第三人適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權(quán)人在標(biāo)的物之上的所有權(quán)消滅，善意第三人終局保有所有權(quán)。如果第三人不適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權(quán)人可依法撤銷合同，依照物上請(qǐng)求權(quán)取回標(biāo)的物所有權(quán)。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展，房屋交易越來(lái)越頻繁，引發(fā)的紛爭(zhēng)也是不斷增加的。由于我國(guó)還尚未建立完善的不動(dòng)產(chǎn)交易制度和夫妻共有財(cái)產(chǎn)制，因此給實(shí)踐中法院對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的處理帶來(lái)了許多困惑。具體到本案，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物是房屋，即不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法，作為標(biāo)的物的房屋已經(jīng)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的變更登記；第三人曾某與被告李某在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)是雙方真實(shí)意思表示，并且未違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效的交易；受讓人曾某支付了房屋價(jià)款48萬(wàn)，符合當(dāng)?shù)胤课莸暮侠韮r(jià)格，且受讓人曾某直到房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后、為裝修房屋與另一共有權(quán)人王某發(fā)生沖突時(shí)，才知該房屋系無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，不可能也不應(yīng)當(dāng)在財(cái)產(chǎn)受讓時(shí)，便知道此房屋系該夫妻二人隱名共有的財(cái)產(chǎn)。故本案應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度，此時(shí)，原權(quán)利人李某喪失其房屋所有權(quán)，原權(quán)利人對(duì)受讓人曾某無(wú)所有物返還請(qǐng)求權(quán)，受讓人曾某取得房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓人李某取得標(biāo)的物的價(jià)金。至于特殊的原權(quán)利人王某與轉(zhuǎn)讓人李某即夫妻之間的權(quán)利救濟(jì)，則應(yīng)另行訴訟，涉及的應(yīng)是侵權(quán)糾紛而非物權(quán)糾紛。綜上，法院依法駁回了原告王某要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

（作者單位：湖南省嘉禾縣人民法院）