深圳房產(chǎn)糾紛律師，一房數(shù)賣情況下買受人權利實現(xiàn)順位探析

        2013年3月份，被告吳某與原告劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定吳某將位于延慶縣某小區(qū)內(nèi)的樓房一套出售給原告劉某。在劉某履行房屋買賣協(xié)議的義務付清全部購房款后，吳某遂將房屋交付給劉某使用，與此同時為表誠意，將自己的房產(chǎn)證交給劉某保管，并承諾三個月后協(xié)助劉某辦理房屋過戶手續(xù)。2013年6月份，吳某在劉某毫不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協(xié)議，將本已經(jīng)賣給劉某的房屋再次出賣，吳某在收取了趙某15萬元購房定金后便不知所蹤。　

　　劉、趙二人無奈將吳某起訴至延慶法院，劉某要求被告吳某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助自己辦理房屋過戶手續(xù)；趙某則要求解除其與吳某之間的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬元。另外，趙某在起訴前已經(jīng)向法院申請對涉案房屋采取訴前財產(chǎn)保全措施，法院受理后裁定對涉案房屋進行查封。

　　兩個案件審理終結后，法院支持了原告劉某的訴訟請求，判決被告吳某協(xié)助劉某辦理房屋過戶手續(xù)；同時也支持了趙某的訴訟請求，判決解除吳、趙二人之間的房屋買賣合同、吳某返還給趙某定金15萬元。判決生效以后劉某向法院申請執(zhí)行，但因趙某申請的對涉案房屋的訴前保全措施尚未解除，劉某無法將房屋過戶到自己名下。

　　【爭議問題】

　　本案中，當兩份判決書均生效以后便產(chǎn)生了一個問題：當劉某、趙某二人的請求權不能同時實現(xiàn)時，劉某的房屋過戶請求權和趙某的15萬元定金返還請求權哪個應優(yōu)先實現(xiàn)？

　　對這個問題的解答主要形成了兩種意見，第一種意見認為趙某的請求權應該優(yōu)先于劉某的請求權實現(xiàn)。持這種意見的人認為既然趙某已經(jīng)申請過財產(chǎn)保全，就應充分發(fā)揮財產(chǎn)保全的保障性作用，在趙某的15萬元定金沒被返還之前房屋就應該保持查封狀態(tài)，直到趙某的債權實現(xiàn)后自己主動申請解除保全為止；而劉某請求協(xié)助過戶的執(zhí)行請求只能在執(zhí)行階段對涉案房屋做一個第二順位的保全措施，等待劉某對涉案房屋申請解除保全以后才能辦理房屋過戶手續(xù)。

　　第二種意見則認為劉某的請求權應該先于趙某的請求權實現(xiàn)。持這種意見的人認為法院應該在趙某的判決書生效以后依職權將趙某申請的訴前財產(chǎn)保全解除，并隨后依劉某的申請為其辦理房屋過戶手續(xù)，趙某的15萬元債權可另外申請執(zhí)行。

　　【評析】

　　 筆者同意上述第二種意見，主要原因有如下兩點：

　　第一、依據(jù)物權優(yōu)于債權的基本原理。本案中劉某早已經(jīng)繳納了全部購房款，且在趙某申請對房屋查封之前就事實上占有并使用了涉案房屋，說明劉某和吳某之間的買賣合同已經(jīng)成就，而劉某的房屋過戶請求權實際上是一種請求確認權利的物權性質的請求權，而趙某的15萬元定金返還請求權則為債權請求權。依照我國物權優(yōu)于債權的基本法理，應該優(yōu)先支持劉某的物權請求權。

　　第二、是訴前財產(chǎn)保全的性質和有效期決定的。所謂訴前財產(chǎn)保全，也就是訴前保全，是指利害關系人因情況緊急，不立即申請財產(chǎn)保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害的，可以在起訴前向人民法院申請，由人民法院采取的一種財產(chǎn)保全措施，目的是保護利害關系人不致遭受無法彌補的損失。這也就是說，當訴訟程序順利結束且法律文書生效后，如果不會出現(xiàn)權利人遭受到無法彌補損失的情況，那么訴前財產(chǎn)保全的使命就完成了。我國民訴法目前還沒有訴前保全裁定有效期限的規(guī)定，但依據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規(guī)定：“訴訟中的財產(chǎn)保全裁定的效力一般應維持到生效的法律文書執(zhí)行時止。在訴訟過程中，需要解除保全措施的，人民法院應及時作出裁定，解除保全措施。”筆者理解立法愿意賦予訴前保全的效力亦具有延續(xù)性，但其效力應維持到生效法律文書執(zhí)行時止，因此，本案中趙某申請的訴前財產(chǎn)保全的效力應該止于其生效的判決書開始執(zhí)行時止，此時法院應依職權解除趙某的訴前保全，協(xié)助劉某完成房屋過戶手續(xù)。至于趙某的15萬元債權請求權，可以執(zhí)行被告吳某的其他財產(chǎn)獲得。深圳法律顧問網(wǎng)

　　目前審判實踐中，關于在一房數(shù)賣案件中占有房屋和查封房屋效力順序的規(guī)定，只有《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十六條有如下規(guī)定：“在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封的買受人。” 并沒有關于先行占有房屋的買受人的權利是否能對抗后進行房屋查封的買受人的權利的相關規(guī)定。希望相關審判指導意見和司法解釋盡快出臺。