深圳房產糾紛律師，違約方應承擔因房價上漲而導致的房屋差價損失

違約方應承擔因房價上漲而導致的房屋差價損失
——王某訴潘某房屋買賣合同糾紛案
王 勇 劉賢君 劉 卉
要點提示：二手房屋買賣合同簽訂后，雙方均應誠信履約，維護市場交易秩序。因房價漲跌而惡意違約的，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。至于差價損失賠償金額的確定，如當事人已提交相關證據證明其另外購買的房屋在位置、朝向、樓層、面積等方面均與訴爭房屋相類似的情況下，可以按照損失發生時點的兩套房屋市場成交價單價差額，再綜合考慮違約原因、過錯程度及守約方實際支出等因素，酌情確定差價損失賠償金額。
案例索引：
一審：廣州市天河區人民法院（2017）粵0106民初1489號。
二審：廣州市中級人民法院（2017）粵01 民終13079號。
一、案情
上訴人（原審被告）：潘某。
被上訴人（原審原告）：王某。
被告潘某系案涉房屋的登記產權人。2016年8月11日，原告王某（買方）與潘某（賣方）及案外人某房地產代理有限公司（經紀方）簽訂《房地產買賣合同》，約定：賣方將案涉房屋以現狀售予買方，總樓價為1250000元；買方應在2016年8月11日向賣方支付定金50000元，首期樓款（不含定金）320000元在成功遞件當天由買方直接支付給賣方，樓價余款（貸款銀行批準按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入賣方在該貸款銀行開設的賬戶內。因買方或賣方違反本合同約定，如拒不配合提供交易所需資料或逾期辦理交易、按揭等買賣相關手續、逾期交付房產、逾期支付房款等無故不履行本合同項下義務，則逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價的1‰向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權解除合同并要求違約方承擔定金責任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于總樓價10%的違約金，守約方應向違約方發出解除合同通知書，已收之房款應于解除合同發出之日起五天內退還；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續履行的，守約方有權要求違約方按每日樓價款的1‰支付違約金；基于經紀方為買賣雙方提供獨家的居間服務，并促成買賣雙方簽署本合同，買方應向經紀方支付房地產咨詢及買賣代理費13000 元。合同簽訂當天，王某向潘某支付了定金50000元。
此后，王某與潘某約定于2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續，但當日潘某以其未帶身份證原件及經紀方不在場為由拒絕辦理過戶手續。王某委托律師于2016年11月4日向潘某發出《律師函》，要求潘某在2016年11月8日前協助王某辦理案涉房屋的遞件手續，否則將追究潘某違約責任等，但潘某未予理會。王某通過經紀方聯系潘某，潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相應的微信聊天記錄為證。王某為證明2016年11月3日當天完全具備支付首期款320000元的能力，向法院提交了《中國建設銀行個人活期賬戶交易明細》（顯示王某在2016年11月2日至11月4日期間的銀行存款為323390.02元）予以證明。
2016年11月25日，王某與案外人楊某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某向楊某購買其所有的與涉案房屋同小區的1012房，面積約69.2平方米，成交價為1680000元，并辦理了產權過戶手續。
后王某向法院提起訴訟，請求判令：一、潘某返還王某定金50000 元；二、潘某向王某支付違約金125000元；三、潘某賠償王某房價差額損失305000元（1680000元-1250000元-125000元）；四、潘某賠償王某中介費13000元、按揭貸款代理費8000元、律師費18000 元、租賃房屋費用21200 元（2000 元+9600元+4800元/月×2個月）。
二、裁判
廣州市天河區人民法院一審認為，王某、潘某簽訂的《房地產買賣合同》合法有效，雙方均應依約履行。從履行情況來看，王某已依約向潘某支付了定金50000元。根據雙方確認，2016年11月3日雙方已約定到房管部門辦理遞件手續，但當日潘某以經紀方未到場且王某不同意先支付首期款再辦理遞件手續為由，拒絕辦理遞件手續；而此后潘某又在2016年11月15日以王某未能按期支付購房款，也無能力付款為由拒絕出售案涉房屋。結合本案證據，王某在2016年11月3日是具備向潘某支付首期款320000元的能力的，且當時也取得了銀行出具的同意貸款證明，故在合同明確約定王某支付首期款時間為成功遞件當天的情況下，潘某主張王某逾期支付購房款及無付款能力，缺乏事實依據；且即使潘某認為2016年11月3日經紀方未到場，雙方對付款時間存在爭議，交易存在風險，也無證據顯示潘某在該日后對王某的付款能力提出異議，或要求重新商定辦理遞件手續的時間，而王某在該日后則以多種方式催促潘某辦理遞件手續。故此，潘某拒絕履行《房地產買賣合同》依據不足，已構成根本違約，王某有權解除《房地產買賣合同》并要求潘某承擔違約責任。基于王某、潘某對解除《房地產買賣合同》均無異議，潘某應將王某已付的定金50000元退還王某。此外，根據合同約定，潘某逾期辦理交易手續，王某有權要求潘某支付等額于總樓價10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行《房地產買賣合同》當月即2016年11月25日向案外人購買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價格為1680000元，與王某與潘某簽訂《房地產買賣合同》時約定案涉房屋價格為1250000元，存在較大差額，王某確實存在實際損失，故對王某要求潘某支付違約金125000元的訴訟請求，予以支持。另，關于王某要求潘某支付房價差額損失305000元的訴請，因房地產交易價格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金125000元，足以彌補潘某的部分實際損失，一審法院根據公平原則，酌情判令潘某向王某支付房價差額損失150000元。故判決：一、潘某向王某返還定金50000元；二、潘某向王某支付違約金125000元；三、潘某向王某賠償房價差額損失150000元；四、駁回王某的其他訴訟請求。
一審宣判后，潘某不服，向廣州市中級人民法院提起上訴，請求依法撤銷一審判決第二項和第三項，改判潘某不承擔任何違約和賠償責任。事實和理由如下：1.王某在房屋交易過程中的不當行為造成潘某交易不安。首先，王某在雙方沒有約定的情況下，就案涉房屋申請裝修貸款用以支付首期款。這不僅損害了潘某的合法權益，也違背了房產交易的初衷。其次，王某在過戶遞件當天，拒不出示和支付購房首期款。潘某在再三要求王某支付首期款無果的情況下，當即終止交易。2.潘某已于2016年11月3日及2016年11月15日明確告知了王某不再出售案涉房屋，潘某已盡到了及時告知義務，無需承擔房價上漲造成的差價損失等所有法律責任。
廣州市中級人民法院二審在查清事實的基礎上，經當庭調解，促使雙方當事人達成協議：潘某向王某退還定金50000元，賠償違約金125000元和購房差價損失100000元。
三、評析
近年來，隨著廣州市房地產交易市場的日趨成熟，因二手房買賣引發的糾紛呈現增多趨勢。本案糾紛系賣方無正當理由拒絕繼續出售房屋引起，屬于單方違約的情形之一。此類案件的處理，通常存在兩大爭議焦點，一是對違約責任的認定，二是違約責任中的損失賠償額的確定。前者屬于事實認定的層面，個案有別，應具體案情具體分析。而后者有關損失賠償，尤其是房屋差價損失是否屬于損失賠償的范圍，如何確定差價損失賠償的金額等問題，目前在司法實踐中仍存在不同的處理方式，故此，有必要以本案為例進行具體分析，以促進對同類型案件的裁判尺度的統一。
（一）單方違約情況下合同是解除還是繼續履行
單方違約，指的是合同一方當事人在沒有合同或法律依據的情況下，純粹基于主觀意愿而拒絕繼續履行合同。實踐中，因為房地產交易市場的行情變化，基于自身利益最大化的考慮，通常會出現在合同履行過程中，甚至在合同履行初始，一方當事人明確表示拒絕履行合同義務，甚至以主動承擔違約責任的方式要求解除合同，而守約方則要求繼續履行合同或者同意解除合同，但要求違約方承擔違約責任。
根據《中華人民共和國合同法》第六條規定，“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則”；第八條第一款規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。即基于合同法上的當事人意思自治及誠實信用原則，合同相對方在簽約后，均應依約全面履行合同，在沒有合同約定或法定事由的情況下，未經合同雙方協商一致，不得隨意變更或解除合同，以維護交易的安全及市場的有序發展。據此，筆者認為，在單方違約的情況下，合同是繼續履行還是解除，選擇權應掌握在守約方手中，即對于一方故意違約，并主張合同解除的，除非守約方同意，否則一般不予支持。但考慮到公平原則，在特殊情況下，如果違約行為發生在合同履行初期，而違約一方繼續履行的成本確實過高（比如買受人的經濟狀況因自身或家人重病而突然嚴重惡化，導致其喪失付款能力等情形），且合同約定的違約責任足以彌補守約方的損失的，則可允許違約方以主動承擔違約責任的方式解除合同，而不宜判令繼續履行。因此，在單方違約情況下合同是解除還是繼續履行，應當區分合同的履行階段、違約方的履行成本、履行行為的性質等因素進行綜合認定。
（二）有關違約事實和責任的認定
合同簽訂后，雙方當事人均應秉持誠實信用的原則，促進交易履行。當合同未能繼續履行時，買賣雙方往往各執一詞，為自己行為找理由，真相則隱藏在“冰山”下，此時法官應在查明合同約定、交易流程及雙方實際履行過程等事實的基礎上，去偽存真，找出真正阻卻交易的根本原因，再根據舉證責任的分配、雙方過錯大小來最終認定和劃分違約責任。
以本案為例，買方已依約向賣方支付了定金5萬元，并辦理了相關貸款手續，后因雙方當事人在辦理遞件過戶手續時產生爭議，賣方以買方存在不當行為為由，主觀懷疑買方無付款能力，導致其產生不安而拒絕交易。此時，需要分析賣方主張的買方存在不當行為的確定性和影響力，即這些所謂的不當行為是否足以阻止交易進行，是否構成根本違約。賣方主張的買方不當行為有二，一是買方在最初簽約時曾辦理裝修貸款手續，二是在2016年11月3日買賣雙方遞件當天，買方拒不出示和支付購房首期款。對于第一個不當行為，筆者認為，雖然買方確認其曾申請過裝修貸款，但買方表示這是其采用多種方式積極履約的表現，且賣方雖對此方式有疑問，但已經以實際行動表明配合買方辦理裝修貸款手續，此后再反悔，有違誠信原則。雖然從買方提交的同貸書及最高額抵押貸款合同等證據來看，買方所辦理的貸款確實與一般的二手房交易中的按揭貸款不同，即買方除部分是正常的購房按揭貸款外，還與銀行簽訂了最高額抵押貸款合同，但這只是在形式上與一般的二手房按揭貸款有區別，實質上買方辦理貸款的方式如何并不一定會對其付款能力或合同繼續履行產生實質性影響，能否貸到款的結果才對交易的履行有實質影響。從買方提交的銀行存折，以及買方在賣方明確表示不賣房后不久即另行購入房屋的行為來看，買方是具有付款能力的。對于第二個不當行為，首先，雙方合同明確約定的支付首期款的時間是成功遞件當天，即應是遞件在先，支付首期款在后，故在未成功遞件的情況下，賣方要求買方先行支付首期款并不符合合同約定，屬于其單方變更合同行為，因此，賣方主張的第二個不當行為也因缺乏合同約定和法定事由而不能成立。至于賣方上訴提及的中介未到場的理由，明顯不能阻卻買賣交易繼續履行，亦無合同及法律依據。基于上述分析，可以認定賣方所謂的買方不當行為并不影響交易進行，賣方拒絕賣房才是阻卻本案交易繼續進行的根本原因，賣方對此應承擔相應的違約責任。經二審法院充分調查，賣方顯然已經意識到其拒售房屋的理由難以成立，故主動提出調解要求。
（三）違約責任的承擔及損失賠償額的認定
首先，損失賠償范圍的確定。根據我國合同法第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第一百一十九條之規定，當事人可以約定違約金，約定的違約金不足以彌補損失的，可按照“損失填平”原則，請求賠償損失差額，且損失賠償的范圍，不僅包括實際損失，還包括合同履行后的可得利益損失；一方違約后，相對方應采取適當措施防止損失擴大，否則不可就擴大損失要求賠償。在二手房屋買賣合同糾紛中，因房價漲跌而產生的房屋差價損失，在房價走勢平穩的情況下，雙方當事人在簽約時均應有所預見，屬于可得利益損失范疇；守約方可通過另購房屋、提起訴訟等方式防止損失擴大。
其次，損失賠償金額的確定。依照最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第10條規定，人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。
本案中，買方王某在房價不斷上漲的情況下，及時購房并提起本案訴訟，客觀上阻止了損失的進一步擴大，且王某提交了相關購房合同等證據，證明其另購房屋與涉案房屋在地理位置、面積大小等方面具有高度可比性。按照其另購房屋單價計算房屋差價，其結果大大高于合同約定的10%違約金，故一審法院在判令支持了王某有關違約金的請求的基礎上，再綜合考慮前后兩套房屋在朝向、樓層等方面存在一定的差異性，酌情判令潘某另行賠償15萬元房屋差價損失，具有一定合理性。
必須指出的是，在房屋差價損失賠償金額的確定上，一審法院的處理具有一定的特殊性，一方面，雙方當事人在一審中均沒有申請評估；另一方面，買方在賣方明確拒絕出售房屋后不久就另購了房屋，且房屋位于訴爭房屋的同小區，面積相近，故二者價格具有一定的可比性，剔除房屋面積、朝向、樓層等差異性因素后，一審法院以買方另購房屋作為計算房屋差價款的依據具有一定的合理性。這樣處理的好處是節省了當事人不必要的評估費用支出，也避免了因評估時間過長而增加當事人的訴訟成本。但弊端也很明顯，一方面，此種處理方式要求法官對于訴爭房屋及周邊房屋具體情況包括市場行情必須非常熟悉，才能準確把握酌情尺度；另一方面，由于法官自由心證的過程未必能在判決書中得到全面反映，僅僅“酌情”二字，可能使當事人在不理解的基礎上，對法官產生無端猜忌和懷疑，繼而導致當事人對法院酌情處理結果不滿，在一定程度上會影響裁判文書的權威性。深圳法律顧問
筆者認為，在一般情況下，對于房屋差價損失金額的確定，如雙方對計算方式有約定的從其約定；雙方無約定，經協商仍不能確定的，建議由法院向當事人釋明后，當事人提出申請，法院委托有評估資質的專業機構對房價漲跌情況進行評估鑒定。評估時點的確定應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，綜合考慮合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及案件審理過程中房價的漲跌等情況合理確定。如果雙方當事人均不同意評估，而當事人已提交相關證據可以證明其另購房屋與訴爭房屋在位置、面積等方面存在高度可比性的情況下，可以考慮以兩套房屋的單價差額乘以訴爭房屋面積來確定房屋差價損失，并需綜合考慮違約原因、過錯程度及守約方實際支出等因素。至于當事人經法院釋明后明確表示拒絕評估，又不能提交相應證據證明房屋差價損失的，則應按照舉證責任的分配原則，由負有舉證責任的一方承擔相應的不利后果。
除了在類似本案單方違約的情況下，在二手房屋買賣合同不成立、無效或被撤銷的情形下，一方當事人要求另一方賠償房屋差價損失的，亦可以參照上述原則處理，酌情予以支持。即損失賠償的數額可參照房價差額范圍，結合買方的實際支出、合同履行情況、過錯程度等酌情確定；購房款利息及房屋使用費可作為買賣雙方各自損失，根據雙方過錯情況予以處理。
（作者單位：廣州市中級人民法院）