【案情】

　　2010年12月10日，徐某與某地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《南昌市商品房買賣合同》一份，約定徐某向某地產(chǎn)開發(fā)公司購買由該公司開發(fā)的甲小區(qū)商品房一套，在2011年12月30日前交付房屋。合同還約定，如買受人未收到交付通知的，以合同約定的交付時間截止日為交付時間，以房屋所在地為交付地點。同時，徐某與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某物業(yè)公司為甲小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費為2.15 元/平方米/月，業(yè)主應(yīng)按季交納。

　　合同簽訂備案后，徐某按約交付了購房款，但因其對所購房屋質(zhì)量存在異議，雖開發(fā)商多次通知其辦理房屋交付手續(xù)，其一直拒絕辦理交付手續(xù)。因是投資購房，不著急入住，徐某在與開發(fā)商就房屋質(zhì)量問題爭執(zhí)不下后，遂對此事置之不理，該房屋一直空置。幾年來，徐某一直拒絕交納物業(yè)費。某物業(yè)公司經(jīng)多次催要未果后，起訴要求徐某支付自2012年1月始至今所欠的物業(yè)費近3萬元。

　　【分歧】

　　在因房屋質(zhì)量爭議拒絕收房的情形下，徐某是否可以拒絕交納物業(yè)費？南山法律顧問

　　第一種觀點認為，徐某與某地產(chǎn)公司就該套房屋，一直未辦理交付手續(xù)，也即該套房屋一直未交付給徐某，徐某有權(quán)拒絕交納物業(yè)費或者由物業(yè)公司向開發(fā)商主張物業(yè)費。

　　第二種觀點認為，徐某雖然對房屋質(zhì)量存在異議，但其在法定期限內(nèi)未主張解除買賣合同，視為案涉房產(chǎn)的準(zhǔn)業(yè)主，應(yīng)按物業(yè)合同約定支付物業(yè)費。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點。理由如下：

　　徐某雖對房屋質(zhì)量存在異議，但其在法律規(guī)定的解除權(quán)期限內(nèi)，并未主張解除與出賣方的房屋買賣合同關(guān)系，徐某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，業(yè)經(jīng)備案，合法有效，徐某作為購房人取得了對所購房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至自己名下的物權(quán)期待權(quán)，徐某作為案涉房產(chǎn)的準(zhǔn)業(yè)主，享有相應(yīng)權(quán)利，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條二款規(guī)定“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”

　　案涉房屋買賣合同約定的交付日距起訴時已逾數(shù)年，期間，徐某均未要求退房或積極就房屋質(zhì)量問題主張權(quán)利，也即就案涉房屋交易行為，徐某并未有撤銷之意，亦未有撤銷之行為，該交易行為成立，并且不再具有撤銷可能。

　　業(yè)主是否實際入住，不影響物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費。徐某與某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，其與某物業(yè)公司形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定和雙方之間物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)的目的是維護和保障物業(yè)的正常使用，提供的是物業(yè)區(qū)域的公共事務(wù)管理服務(wù)，即建筑物及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理、服務(wù)，某一個或某幾個業(yè)主沒入住，物業(yè)及其周邊環(huán)境仍然需要被維護、以保證物業(yè)能夠整體運行，這種公共性服務(wù)成本并不會減少。業(yè)主以未實際入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費，沒有法律依據(jù)。

　　徐某與開發(fā)商之間的房屋質(zhì)量爭議系商品房買賣合同糾紛，與本案不屬于同一法律關(guān)系，徐某就房屋質(zhì)量問題以及所造成的損失（包括因未入住所支付的物業(yè)費）可以另案解決。前期物業(yè)公司一般為開發(fā)商選定的，業(yè)主并沒有選擇權(quán)，老百姓通常將二者視為“一伙”，但開發(fā)商與物業(yè)公司是各自獨立的法人，徐某抗辯開發(fā)商的意見并不能成為其拒交物業(yè)費的理由。

　　同時，物業(yè)公司與開發(fā)商之間并不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司向開發(fā)商主張案涉房產(chǎn)的物業(yè)費顯然沒有充足的法律依據(jù)和合同依據(jù)，而判決徐某作為準(zhǔn)業(yè)主承擔(dān)案涉房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費，有利于敦促徐某在房屋買賣合同糾紛中積極主張權(quán)利，避免其怠于解決糾紛。

　　綜上所述，江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院經(jīng)審理后作出判決，判決徐某向某物業(yè)公司給付所欠物業(yè)費近3萬元。徐某經(jīng)判后析法釋理后，表示服判不上訴。

　　（作者單位：江西省南昌市青云譜區(qū)人民法院）