購房合同解除 “團購服務(wù)費”能退嗎? 法院：中介人未促成合同成立 不得請求支付報酬

　　【案情回放】

　　老陳打算入手一套商品房，于是和開發(fā)商簽訂了一份商品房出售合同，欲購買位于上海嘉定區(qū)的一處商品房，并支付購房款百萬余元。支付房款當天，老陳還額外支付10萬元，收據(jù)上記載“團購服務(wù)費”。購買合同簽訂后，開發(fā)商遲遲未交房，老陳遂訴至法院，要求與開發(fā)商解除合同，法院依法判決解除了購房合同，判令開發(fā)商退還房款。后，老陳翻出了當時額外支付的10萬元收據(jù)，發(fā)現(xiàn)收據(jù)上蓋的章竟不是開發(fā)商，而是上海某企業(yè)管理服務(wù)所(以下簡稱“服務(wù)所”)。老陳訴至法院，要求服務(wù)所返還10萬元團購服務(wù)費。

　　【以案說法】

　　上海奉賢法院經(jīng)審理認為，原告老陳支付的10萬元確由被告服務(wù)所收取，收據(jù)既然記載收款事由是“團購服務(wù)費”，表明原告老陳對其本人參加團購事宜知情。根據(jù)雙方合同性質(zhì)，可以認定被告服務(wù)所向原告老陳提供了中介服務(wù)。但即使原告老陳享受了“團購”優(yōu)惠，在老陳與開發(fā)商的合同已經(jīng)因開發(fā)商違約而被解除的情況下，被告服務(wù)所全額占有原告老陳的“團購服務(wù)費”也失去了原有的法律基礎(chǔ)，應(yīng)將“團購服務(wù)費”扣除必要費用后返還，并承擔原告老陳的利息損失。

　　據(jù)此，上海奉賢法院判定被告服務(wù)所返還原告老陳90000元并承擔老陳的利息損失。

　　相比普通消費者，提供各類居間服務(wù)的中介機構(gòu)往往掌握著更加豐富的交易信息。中介結(jié)構(gòu)依賴消費者創(chuàng)收，同時消費者也依賴中介達成交易目的。為更好保護消費者權(quán)益，法律規(guī)定了兩種情形下消費者可以拒絕支付中介費用。

　　1、中介機構(gòu)未對消費者盡到如實報告的義務(wù)。

　　一是中介機構(gòu)隱瞞與交易有關(guān)的重要事實，二是中介機構(gòu)提供與交易有關(guān)的虛假事實。“與交易有關(guān)”是指可能影響消費者交易決策的事項，包括交易條件、標的物狀況、交易相對方的具體情況、交易障礙及風險等。中介結(jié)構(gòu)如未盡到如實報告義務(wù)的，不得請求消費者支付報酬，給消費者造成損失的，還應(yīng)當賠償損失。

　　2、中介機構(gòu)未能促成合同成立。

　　中介機構(gòu)的主要功能在于利用其掌握的交易信息向有買賣或消費意愿的雙方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。如果中介機構(gòu)最終未能促成交易雙方訂立合同，則中介的目的無法實現(xiàn)，自然不得請求消費者支付報酬。

　　在第二種情形下，雖然中介機構(gòu)未能促成合同訂立，但如果其為提供中介服務(wù)確實支出了費用，對于已經(jīng)支出的必要費用，還是可以要求消費者支付的。

　　本案中，被告服務(wù)所在收款事由中寫明是“團購服務(wù)費”，但實際上由于開發(fā)商違約，原告老陳的購房交易最終落空了。在此情況下，如果允許被告服務(wù)所全額收取原告老陳的服務(wù)費，顯然對老陳有失公允，故在酌情扣除被告服務(wù)所支出的必要費用后，其余款項仍返還給原告老陳，從而保護雙方權(quán)益。

　　【法辭典】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第九百六十二條 中介人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任。

　　第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬;但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

　　(案例編寫：上海奉賢法院 毛小利 毛振亞)