購房消費者向開發商購買商品性住房并已經支付全部價款后開發商被申請破產，在該商品房還未辦理過戶登記的情況下，雖然該房屋仍屬于開發商的破產財產，但基于購房消費者就所購商品房對出賣人享有的特殊債權屬性，要求破產管理人繼續履行《商品房買賣合同》并為購房消費者辦理過戶登記的，人民法院應予支持。

 

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2015)民申字第1158號
 

　　再審申請人(一審被告、反訴原告，二審上訴人)：北京英嘉房地產開發有限公司，住所地北京市西城區西單北大街**(勸業場內)。

　　訴訟代表人：韓長勝，該公司破產管理人組長。

　　委托代理人：王道彥，北京市煒衡律師事務所律師。

　　被申請人(一審原告、反訴被告，二審被上訴人)：楊飛。

　　再審申請人北京英嘉房地產開發有限公司(以下簡稱英嘉公司)與被申請人楊飛物權確認糾紛一案，不服北京市高級人民法院(2015)高民終字第761號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

　　英嘉公司申請再審稱，(一)一審、二審判決適用《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》(以下簡稱《審理破產案件規定》)第七十一條第(五)項的規定屬于適用法律確有錯誤。1、《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項關于相對人完全支付了對價就取得尚未轉移占有的特定物物權的規定與《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)關于物權轉移的規定不一致。2、《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項的規定與《中華人民共和國企業破產法》(以下簡稱《企業破產法》)的規定不一致。《企業破產法》第三十條規定：“破產申請受理時屬于債務人的全部財產，以及破產申請受理后至破產程序終結前債務人取得的財產，為債務人財產。”該條沒有但書的規定，即排除了一切例外情形。故《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項的規定與《企業破產法》第三十條的規定不一致。而且，按照《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項規定的“選擇性保護”，即只有已經完全支付了對價的相對人才給予特殊保護，而對于已經支付了99%以下對價的相對人，只給予一般保護，與《企業破產法》第一百一十三條規定的同類債權按比例清償的原則不一致。3、《最高人民法院關于適用中華人民共和國企業破產法若干問題的規定(二)》(以下簡稱《適用破產法規定(二)》)第二條的規定對《審理破產案件規定》第七十一條進行了修訂，刪除了《審理破產案件規定》第七十一條的第(二)、第(三)、第(四)、第(五)、第(六)、第(九)等六個項目。根據《適用破產法規定(二)》第四十八條的規定，《審理破產案件規定》第七十一條的相應規定與《適用破產法規定(二)》第二條的規定相抵觸，已經不再適用。因此，一審、二審判決關于《審理破產案件規定》第七十一條的規定與《適用破產法規定(二)》第二條的規定并不抵觸的認定是錯誤的。4、一審、二審判決錯誤地適用《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項的規定違反了《中華人民共和國立法法》(以下簡稱《立法法》)的相關規定。《立法法》第八十三條規定：“同一機關制定的法律、行政法規、、地方性法規自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定;新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。”《審理破產案件規定》頒布于2002年，是針對已經廢止的《中華人民共和國企業破產法(試行)》(以下簡稱《破產法(試行)》)所作出的規定，而現行的《物權法》和《企業破產法》均頒布于2007年。《適用破產法規定(二)》是針對現行的《企業破產法》所作出的規定。《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項的規定不僅與《物權法》關于物權轉移的規定和《企業破產法》第三十條的規定明顯不一致，而且與《適用破產法規定(二)》第一條和第二條的規定明顯不一致。因此，根據《立法法》第八十三條的規定，在判斷訴爭房屋所有權的歸屬時，應當適用《適用破產法規定(二)》第一條和第二條的規定，而不能適用《審理破產案件規定》第七十一條第(五)項的規定。(二)由于一審、二審判決適用法律錯誤，導致一審、二審判決與現行法律相互沖突，且認定的部分事實不清。1、一審、二審判決確認訴爭房屋歸楊飛所有與《物權法》、《企業破產法》、《適用破產法規定(二)》的相關規定相互沖突。2、在訴爭房屋的所有權沒有按照《商品房買賣合同》的約定轉移登記到楊飛名下之前，楊飛僅僅對英嘉公司享有債權，而不可能對訴爭房屋享有所有權。一審、二審判決沒有對楊飛所享有的權利性質作出正確認定。3、《企業破產法》第十六條是關于“個別清償無效”的原則規定，第十八條可以視為是關于“個別清償無效”例外情形的規定。無論楊飛與英嘉公司之間的《商品房買賣合同》屬于債務人未履行完畢而對方當事人已履行完畢的合同，還是債務人和對方當事人均未履行完畢的合同，在楊飛沒有獲得英嘉公司破產管理人發出繼續履行合同通知的情形下，《商品房買賣合同》均不得繼續履行。本案中，楊飛不具備獲得“個別清償”的條件，楊飛只能按照《企業破產法》的規定申報債權。而一審、二審判決沒有對楊飛主張權利的程序作出正確認定，而是徑行判決確認訴爭房屋歸楊飛所有，并判決英嘉公司配合楊飛行使取回權以及辦理房屋過戶手續，該判決內容名義上支持了楊飛的取回權請求，實際上是判決訴訟雙方繼續履行《商品房買賣合同》約定的房屋交付及轉移登記的合同義務，實質上直接清償了楊飛基于《商品房買賣合同》而對英嘉公司享有的債權，明顯違反了《企業破產法》第十六條的規定，導致楊飛在破產程序中非法獲得了“個別清償”。4、關于訴爭房屋是否交付的問題，二審判決在“經審理查明”部分的表述與在“本院認為”部分的表述自相矛盾。5、英嘉公司與楊飛簽訂《商品房買賣合同》后，除楊飛支付了購房款外，雙方并沒有辦理訴爭房屋的交付手續，更沒有辦理訴爭房屋所有權的轉移登記手續。一審、二審判決的“經審理查明”部分均對該事實進行了認定。在沒有完成房屋交付和房屋所有權轉移登記的情形下，二審法院關于“雙方之間的《商品房買賣合同》已經履行完畢”的認定明顯不符合客觀事實。6、一審、二審判決沒有正確認定本案的案由。本案糾紛的實質是訴訟雙方對物權變動的原因產生了分歧，本案的案由應當是商品房買賣合同糾紛，而非物權確認糾紛。綜上，英嘉公司根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項的規定申請再審。

　　本院認為，首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《優先受償權批復》)等相關法律、司法解釋規定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項后，消費者就所購商品房對出賣人享有的債權，有別于普通無擔保債權，是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權，在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。

　　其次，根據《企業破產法》《適用企業破產法規定(二)》規定之精神，并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利，因其具有特定性和優先性，故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，并非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

　　再次，根據《企業破產法》第十八條第一款之規定，管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中，楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形，故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》，協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

　　最后，根據《物權法》第九條的規定，除法律另有規定的以外，不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權變更登記，相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時，本案并非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的，通過該判項的履行或執行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾，但根據《優先受償權批復》之相關規定，該事實并不影響本案的最終處理。

　　綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題，但最終處理結果正確。因此，英嘉公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：

　　駁回北京英嘉房地產開發有限公司的再審申請。

審　判　長　 辛正郁

代理審判員　 司　偉

代理審判員　 沈丹丹

二〇一五年七月二十日

書　記　員　 劉　琨