合同糾紛
變賣的房屋在過戶前又被抵押給第三人 房屋能否過戶
變賣的房屋在過戶前又被抵押給第三人 房屋能否過戶
【南山法律顧問 案情】
2016年10月11日,魏某與程某簽訂購房協(xié)議,魏某將自有房屋一套賣給程某,約定房屋總價1200000元,程某需先支付1000000元,剩余的200000元在房屋辦理過戶手續(xù)后再支付。協(xié)議簽訂后,程某于第二日支付了魏某購房款1000000元,魏某承諾在一個月內(nèi)辦理好房屋過戶手續(xù)。2016年11月1日,在未征得程某同意也未告知李某的情況下,魏某將該房屋抵押給李某借款600000元,并進行了抵押登記。后因魏某雖然將房屋交付給了程某,但遲遲未能辦理過戶,產(chǎn)生糾紛。
【分歧】
針對本案中房屋登記人能否為涉案房屋辦理過戶?存在以下幾種觀點:
第一種觀點認為,本案中程某可以要求魏某辦理房屋過戶。本案中,程某與魏某簽訂的購房協(xié)議是雙方當事人的真實意思表示,合同合法有效,且合同簽訂后,程某依約定履行了支付房款的義務(wù),魏某也已將房屋交付給程某實際占有。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,依法成立的合同,受法律保護,雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定全面履行合同義務(wù),故魏某也應(yīng)按照合同約定將房屋產(chǎn)權(quán)證過戶給程某。至于后來魏某將房屋抵押給李某的行為應(yīng)為無效,因為魏某將房屋賣給程某在先,抵押給李某在后,此時魏某對該房屋已經(jīng)不具備完全的處分權(quán),故該抵押行為無效,不影響涉案房屋辦理過戶手續(xù)。
第二種觀點認為,涉案房屋在被解除抵押前無法實現(xiàn)過戶。程某與魏某簽訂的購房協(xié)議合法有效,作為當事人的雙方無疑應(yīng)按照合同約定全面履行義務(wù),程某支付了房款,魏某應(yīng)按照約定為其辦理房屋過戶,雙方確立的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但是本案中,涉案房屋尚未過戶,魏某在未征得程某同意并隱瞞李某房屋已出賣的情況下,將涉案房屋抵押給了李某并進行了抵押登記,該抵押行為有效,應(yīng)受法律保護。如果涉案房屋辦理過戶,必然損害抵押權(quán)人李某的合法權(quán)益。
【評析】
筆者同意第二種觀點,理由如下:
本案中,爭議焦點在一是程某與魏某簽訂購房協(xié)議是否有效?二是魏某與李某簽訂的抵押合同是否有效?
第一,關(guān)于購房協(xié)議的效力。程某與魏某簽訂的購買協(xié)議系雙方真實意思表示,合法有效。根據(jù)《合同法》第八條、第四十四條的規(guī)定,合同雙方當事人應(yīng)按照約定全面履行合同義務(wù)。程某已按照約定支付房款,魏某理應(yīng)協(xié)助程某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)。
第二,關(guān)于抵押合同的效力。根據(jù)《擔保法》第四十一條、第四十二條的規(guī)定,以城市房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。本案中,魏某在隱瞞李某房屋已出賣的前提下,用尚未辦理過戶的房屋產(chǎn)權(quán)證抵押給第三人李某并進行了抵押登記,李某與魏某之間不存在惡意串通,李某是基于對魏某房權(quán)證的信任簽訂抵押合同,構(gòu)成善意,故雖然魏某將房屋賣給程某在先,抵押給李某在后,但抵押合同合法有效,依法受法律保護。
第三,本案中,如果將涉案房屋順利過戶到程某的名下,必然會侵害善意第三人李某的抵押權(quán),故因該房屋尚處于抵押期間內(nèi),無法將涉案房屋過戶至程某名下,除非魏某提前償還李某的債務(wù),解除該房屋的抵押。
最后,因魏某的違約行為造成程某無法實現(xiàn)購房目的,程某可以要求解除合同,由魏某返還房款并賠償相關(guān)經(jīng)濟損失;也可以要求魏某繼續(xù)履行合同,要求魏某提前還清李某債務(wù),解除房屋抵押,實現(xiàn)涉案房屋過戶。否則,抵押到期后,若魏某無法按時償還借款,涉案房屋可能面臨折價、拍賣、變賣,導(dǎo)致程某無法實現(xiàn)合同目的。
綜上,本案中的涉案房屋在解除抵押前無法實現(xiàn)過戶。
作者:肖平娣