同居關(guān)系期間購買房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定、分割問題
——董某訴丁某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案
張慧欣
要點(diǎn)提示：同居關(guān)系期間所購買房屋的權(quán)屬及分割應(yīng)按約定優(yōu)先原則，在考慮出資額等投入狀況后輔以折價(jià)補(bǔ)償。
案例索引：
一審：廣州市番禺區(qū)人民法院（2013）穗番法民三初字第425 號;
二審：廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第4429 號。
一、 案情
上訴人（原審第三人）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行（以下簡稱農(nóng)行東城支行）。
被上訴人（原審原告）：董某。
被上訴人（原審被告）：丁某。
原告董某訴稱：原、被告原為校友，在大學(xué)上學(xué)期間相識(shí)，畢業(yè)后開始戀愛，后來欲結(jié)婚成為夫妻。期間被告要求原告為表示結(jié)婚誠意出資購買房屋用于結(jié)婚，并要求將該房產(chǎn)登記為原、被告共同共有。原告遂依被告的要求于2012年1月12日從原告母親處借來購房首付款30萬元，并于2012年1月14日支付給廣州合利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購得番禺區(qū)興亞三路1號34座1804房。購房時(shí)按被告要求將產(chǎn)權(quán)人登記為原、被告共同共有。然而當(dāng)原告按被告要求辦妥上述購房事宜后，被告借故經(jīng)常與原告鬧矛盾并告知不可能與原告登記結(jié)婚，同時(shí)要求原告支付大筆費(fèi)用才同意將上述房屋過戶至原告一人名下。原告認(rèn)為，被告以結(jié)婚登記為手段欺騙原告購買房屋并登記為原、被告共同共有，而購得房產(chǎn)后卻借故不與原告結(jié)婚并要求分割房產(chǎn)的行為實(shí)屬欺詐。針對所購房產(chǎn)而言，原告為實(shí)際出資人包括后續(xù)還貸款項(xiàng)也一直是由原告在支付，被告沒有實(shí)際出資卻占有著其中的份額，缺乏合法依據(jù)。據(jù)此原告應(yīng)為番禺區(qū)興亞三路1號34座1804房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，原告有權(quán)要求被告配合將登記其名下的產(chǎn)權(quán)過戶至實(shí)際產(chǎn)權(quán)人原告一人名下。因此，原告請求：1.確認(rèn)原告為番禺區(qū)興亞三路1號34座1804房的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人；2.被告協(xié)助原告辦理番禺區(qū)興亞三路1號34座1804房過戶至原告一人名下；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟中，原告變更上述第1項(xiàng)訴訟請求為分割原、被告共同共有的上述房屋，但主張上述房屋的首期款和供房款均由其支付，因此，按照出資比例分割，原告應(yīng)占有上述房屋的全部份額，即為該房屋實(shí)際權(quán)屬人。
被告丁某辯稱：不同意原告的訴訟請求，理由如下：第一，從房屋的交易、預(yù)售合同的簽訂、房產(chǎn)的登記等手續(xù)過程，都是原、被告雙方一起商量確認(rèn)并辦理的，房屋的產(chǎn)權(quán)證亦明確登記為原、被告雙方共同共有，因此，原告主張上述房屋的產(chǎn)權(quán)為其一人所有不是事實(shí)，被告不予確認(rèn)；第二，對于原告當(dāng)庭變更的第一項(xiàng)訴訟請求，被告也同意對上述房屋進(jìn)行分割，但分割的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照共同共有原則進(jìn)行分割，即原、被告各占一半；第三，上述房屋存在附加的價(jià)值，包括裝修和家私，在分割時(shí)應(yīng)共同處理。
第三人農(nóng)行東城支行述稱：該行與原、被告簽訂的房屋貸款合同合法有效，原、被告為共同貸款人，該行已經(jīng)依約發(fā)放貸款，且辦理了涉訟房屋的抵押登記，該行為涉訟房屋的抵押權(quán)人，在未結(jié)清涉訟房屋貸款的情況下，該行不同意涉訟房屋的權(quán)屬人進(jìn)行變更。
經(jīng)審理查明：原、被告原為戀人關(guān)系。2011年12月26日，原、被告共同作為認(rèn)購方，案外人廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“利合公司”）作為出售方，簽訂了一份《［亞運(yùn)城］認(rèn)購書》，約定原、被告共同向利合公司認(rèn)購坐落于廣州市番禺區(qū)興亞三路1號34座1804號房屋（以下簡稱“涉訟房屋”），認(rèn)購價(jià)為762055元，認(rèn)購方在簽訂本認(rèn)購書時(shí)向出售方支付20000元作為簽訂《商品房買賣合同》（含補(bǔ)充協(xié)議和附件）的擔(dān)保，認(rèn)購方選擇的付款方式為商業(yè)按揭，即2012年1月5日前支付首期款282055元，并于同日簽署《商品房買賣合同》，余款460000元于簽署《商品房買賣合同》時(shí)辦理銀行按揭手續(xù)。
2012年1月9日，原、被告作為借款人、抵押人，第三人農(nóng)行東城支行作為貸款人、抵押權(quán)人，雙方共同簽訂了一份《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，約定原、被告向農(nóng)行東城支行借款460000元用于購買涉訟房屋，借款期限為360個(gè)月，還款方式為等額本息還款法，還款賬戶為6228480084670311319，還款日為每月30日，該貸款由第三人直接劃入利合公司在該行設(shè)立的賬戶內(nèi)，原、被告同時(shí)以涉訟房屋作為本次貸款的抵押，并配合第三人辦理抵押登記。
2012年1月30日，第三人向利合公司支付前述貸款460000元，并出具了相應(yīng)的《個(gè)人借款憑證》。利合公司則于2012年2月18日出具《發(fā)票》（號碼：03102913），載明：付款人為董某、丁某，銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號為涉訟房屋，金額為460000元，款項(xiàng)性質(zhì)為售房款。
2012年5月16日，廣州市地方稅務(wù)局出具了一份《契稅完稅證》［號碼：（2011-1）粵地9800651638號］，顯示：納稅人為董某、丁某，房地產(chǎn)位置為涉訟房屋，契稅納稅金額為7620.55元。
2012年8月6日，廣州市國土資源和房屋管理局核發(fā)了涉訟房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證書》（證號：粵房地權(quán)證穗字第0220077224號），載明：涉訟房屋的權(quán)屬人為董某、丁某，共有情況為共同共有。同日，第三人在廣州市國土資源和房屋管理局辦理了涉訟房屋的抵押權(quán)設(shè)立登記。
2013年4月7日，原告以涉訟房屋的首期款和供房款均由其支付為由，提起本案訴訟，要求按實(shí)際出資額分割涉訟房屋。
訴訟中，原、被告雙方自愿同意在扣除尚余貸款本金451284.86元后，通過當(dāng)庭公開公平競價(jià)的方式確定涉訟房屋的剩余價(jià)值。通過當(dāng)庭公開競價(jià)，最終雙方均同意涉訟房屋的剩余價(jià)值為505000元，由原告獲得涉訟房屋，同時(shí)按照505000元的標(biāo)準(zhǔn)分割涉訟房屋，并確認(rèn)自2013年11月1日起涉訟房屋的剩余貸款本息由原告繼續(xù)償還。
對于涉訟房屋剩余價(jià)值50.5萬元的分割，原告主張，應(yīng)按雙方實(shí)際出資比例進(jìn)行分割，因房屋登記為原、被告共同共有，故雙方各占涉訟房屋剩余價(jià)值的一半即252500元，涉訟房屋首期款及截至2013年10月30日的貸款本息合共357350元，該費(fèi)用也應(yīng)該由原、被告各付一半，現(xiàn)原告已單方支付了前述357350 元，故被告應(yīng)向原告償還已付款的一半即178675元，據(jù)此，原告尚需向被告支付涉訟房屋分割款73825 元（252500 元－178675 元＝73825 元）。被告不同意原告的分割意見，其認(rèn)為在2013年3月以前，兩人系同居生活關(guān)系，兩人的財(cái)產(chǎn)混同，雙方均有向涉訟房屋還貸賬戶內(nèi)存款的行為，該賬戶也同時(shí)用于購買房屋的生活用品，故雙方所存的款項(xiàng)無法明確區(qū)分用于還貸還是用于購物，故相應(yīng)購房款的支付也應(yīng)視為兩人共同支付，且被告已舉證證實(shí)其單獨(dú)出資41100元的事實(shí)。2013年3月以后，被告從涉訟房屋搬離，未再支付涉訟房屋的供樓款等相關(guān)款項(xiàng)，但由于涉訟房屋現(xiàn)歸原告所有，原告獲得了房屋利益，因此，被告在2013年3月至10月期間的供款義務(wù)應(yīng)予以免除，現(xiàn)涉訟房屋登記為原、被告共同共有，按照共同共有的法定分割方式，被告應(yīng)占有涉訟房屋剩余價(jià)值50%的份額，即原告應(yīng)向被告支付涉訟房屋分割款252500元。
二、 裁判
一審法院認(rèn)為：涉案房屋權(quán)屬證書登記涉案房屋屬原告董某、被告丁某共同共有，且雙方均確認(rèn)涉訟房屋在兩人戀愛期間為準(zhǔn)備結(jié)婚而購置的，故涉案房屋應(yīng)認(rèn)定為屬原告董某、被告丁某共同共有。現(xiàn)原、被告已經(jīng)分手，雙方喪失對涉案房屋共同共有的基礎(chǔ)，且雙方同意對涉案房屋進(jìn)行分割，予以準(zhǔn)許。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百條第一款規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。”現(xiàn)董某、丁某在訴訟中達(dá)成如下協(xié)議：除開尚欠的銀行貸款451284.86元外，以505000元分割涉訟房屋，房屋歸原告董某所有，被告丁某協(xié)助辦理涉訟房屋更名至原告董某一人名下的手續(xù)，由原告董某對被告丁某進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，自2013年11月1日起涉案房屋尚欠第三人的貸款本息由原告董某承擔(dān)。上述協(xié)議，符合法律規(guī)定，予以確認(rèn)。至于第三人農(nóng)行東城支行主張?jiān)谏嬖A房屋的抵押貸款未全部清償之前不同意變更對涉訟房屋進(jìn)行變更登記的抗辯，由于涉訟房屋是原、被告向第三人借款購房的抵押物，辦理了抵押登記，因此抵押合同有效，第三人作為抵押權(quán)人，在原、被告的借款不能如期償還時(shí)，第三人仍能行使其抵押權(quán)，而不受抵押物權(quán)屬變更的影響。因此，原、被告對涉訟房屋進(jìn)行分割并不會(huì)影響第三人的抵押權(quán)。故對第三人的上述抗辯不予采納。
關(guān)于原告董某對被告丁某折價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~問題。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。”因此，被告丁某應(yīng)獲得涉訟房屋的折價(jià)補(bǔ)償款為房屋現(xiàn)值的50%，即252500元（505000元÷2）。因原告董某提供中國建設(shè)銀行《轉(zhuǎn)賬憑條》及《銀行卡客戶交易查詢/打印》足以證明涉訟房屋的首期款302055元系原告董某從其母親羅小英處借貸而來，被告丁某也確認(rèn)其未支付首期款，顯然該302055元并未發(fā)生原、被告出資混同的情形，且被告丁某也沒有提交證據(jù)證明該款項(xiàng)為羅小英對原、被告雙方的贈(zèng)與，故該302055元應(yīng)屬于原告董某個(gè)人的出資，被告丁某應(yīng)承擔(dān)上述款項(xiàng)中一半金額即151027.5元的付款義務(wù)。至于2012年2月29日至2013年2月28日期間涉訟房屋貸款本息39525.7元（資產(chǎn)混同，被告舉證已付清應(yīng)承擔(dān)的付款義務(wù)）的承擔(dān)問題。根據(jù)原、被告雙方各自提供的銀行賬戶明細(xì)、票據(jù)等證據(jù)，雙方在戀愛期間，兩人曾在涉訟房屋內(nèi)共同居住生活，并且均有向涉訟房屋還貸賬戶存款的行為，原、被告雙方亦確認(rèn)該還貸賬戶內(nèi)資金也用以購買日常家居用品，而原、被告雙方均未能提供有效證據(jù)證實(shí)各自所付金額具體是用以償還涉訟房屋貸款本息還是支付家私家居的購買款，故被告稱在該期間內(nèi)，其與原告的財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同，涉訟房屋的貸款本息屬于原、被告共同出資償還的主張，更符合常理，予以采信。至于2013年3月1日至2013年10月30日期間涉訟房屋貸款本息23569.49元的承擔(dān)問題，現(xiàn)被告已自認(rèn)其自2013年3月起搬離涉訟房屋，且未再支付涉訟房屋貸款本息的事實(shí)，原告對此亦無異議，予以認(rèn)可，故被告丁某應(yīng)承擔(dān)該貸款本息中一半金額即11784.75元的付款義務(wù)。至于所購家具費(fèi)用的承擔(dān)問題。原、被告雙方曾在涉訟房屋內(nèi)共同居住生活，雙方亦確認(rèn)涉訟房屋還貸賬戶內(nèi)資金也用以購買日常家居用品，現(xiàn)原、被告雙方均有向該賬戶內(nèi)存款，但無法舉證證實(shí)所存款項(xiàng)具體是用于還貸還是購買家具家私，故原告稱涉訟房屋購置家具家私的款項(xiàng)屬于原、被告共同出資的主張，更符合常理，予以采信。綜上所述，原告董某應(yīng)向被告丁某支付折價(jià)補(bǔ)償款89687.75元（252500元-151027.5元-11784.75元）。
綜上，判決：（一）位于廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)興亞三路1號34座1804房屋的全部產(chǎn)權(quán)歸原告董某所有，自2013年11月1日起該房屋所欠中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行的貸款本息由原告董某承擔(dān)；（二）原告董某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向被告丁某支付折價(jià)補(bǔ)償款89687.75元；（三）被告丁某于判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告辦理上述第一項(xiàng)判決所指房屋過戶登記至原告董某名下的手續(xù)；（四）駁回原告董某的其余訴訟請求。
宣判后，農(nóng)行東城支行不服，向廣州市中級人民法院提出上訴。
廣州市中級人民法院二審經(jīng)主持調(diào)解，各方當(dāng)事人于2015 年1 月9 日自愿簽名確認(rèn)如下調(diào)解協(xié)議：一、位于廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)興亞三路1號34座1804房屋的全部產(chǎn)權(quán)歸董某所有，自2013年11月1日起該房屋所欠中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行的貸款本息由董某承擔(dān)；二、董某在2015年1月31日之前向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行償還截止至2015年1月8日止的上址房屋貸款余額本金444580.44元，同時(shí)支付相應(yīng)利息及違約金；中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行同意在董某提供的其本人名下的中國農(nóng)業(yè)銀行賬戶中直接劃扣上述款項(xiàng)；三、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行和丁某在董某履行完畢本調(diào)解協(xié)議第二項(xiàng)確定的付款義務(wù)后21日內(nèi)，協(xié)助董某辦理上址房屋的涂消抵押登記手續(xù)；四、丁某在上址房屋的涂消抵押登記手續(xù)辦理完畢后14日內(nèi)協(xié)助董某辦理將該房屋過戶登記至董某一人名下的手續(xù)；五、董某在2015年2月17日前一次性向丁某支付折價(jià)補(bǔ)償款89687.75元；六、本案一審案件受理費(fèi)5930元，由董某承擔(dān)2965元，丁某承擔(dān)2965元；上述受理費(fèi)已由董某預(yù)付，董某同意廣州市番禺區(qū)人民法院不退還，由丁某在2015 年2 月17 日之前直接向董某支付2965元；七、本案二審受理費(fèi)5930元，減半收取為2965元，由中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州東城支行負(fù)擔(dān)；八、各方當(dāng)事人均同意上述調(diào)解協(xié)議自各方于2015年1月9日當(dāng)庭簽字之日起生效。上述協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)法律效力。
三、 評析
因同居關(guān)系的雙方當(dāng)事人不存在婚姻關(guān)系這一事實(shí)基礎(chǔ)，對同居期間的財(cái)產(chǎn)能否認(rèn)定為共有及如何分割，只能依照一般共有財(cái)產(chǎn)的形成及處理原則予以分割，而無法使用法律有關(guān)夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定而做出處理。
同居期間房產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式分為：1.一方出資購買的房產(chǎn)。一方出資的房產(chǎn)，根據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為三種權(quán)屬登記情況：登記在對方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時(shí)，還可能表現(xiàn)為登記在對方親屬名下等形式。其糾紛主要表現(xiàn)為出資方要求確認(rèn)全部所有權(quán)、非出資方要求確認(rèn)一定的所有權(quán)份額等。2.雙方出資購買的房產(chǎn)。雙方出資購買的房產(chǎn)依據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為以下兩種權(quán)屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時(shí)，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為分割糾紛及份額確認(rèn)糾紛。3.一方父母等近親屬出資購買的房產(chǎn)。其權(quán)屬登記狀態(tài)，通常表現(xiàn)為登記在雙方名下，同時(shí)存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為出資方或其子女要求確認(rèn)房產(chǎn)的全部所有權(quán)。
對于同居期間的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定，筆者認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持約定優(yōu)先的原則，如當(dāng)事人對房產(chǎn)的權(quán)屬有約定，在該約定未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，就應(yīng)當(dāng)現(xiàn)行適用該約定；在雙方無法達(dá)成一致意見的情況下，應(yīng)當(dāng)按照誰出資、誰享有的原則進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和分配。同時(shí)，對于沒有出資、但實(shí)際上對同居期間的生活、家務(wù)等方面投入過多的一方，可以考慮公平的原則予以適當(dāng)照顧。
具體的產(chǎn)權(quán)分割方式，可以遵循以下幾個(gè)原則：
（一） 約定優(yōu)先原則
如果雙方對登記在各自名下的不動(dòng)產(chǎn)或以各自名義購買的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬有約定，且該約定不具備違反強(qiáng)行法規(guī)定的情形，應(yīng)視為有效并依據(jù)該約定處理當(dāng)事人之間的房產(chǎn)歸屬。而同居之前各自的房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益仍歸各自所有，但如果是以按揭方式購買的房產(chǎn)，在同居期間以雙方共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，則對方可以要求在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)予以價(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美�。其依�?jù)為：同居前各自購買的房產(chǎn)系以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買，其所有權(quán)關(guān)系或準(zhǔn)所有權(quán)關(guān)系（尚未完成所有權(quán)登記的情形）已經(jīng)確定，同居期間如使用共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，在同居關(guān)系解除時(shí)，使用對方財(cái)產(chǎn)份額或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還的借款構(gòu)成給付原因嗣后消失的不當(dāng)?shù)美�，對方可以�?jù)此要求在分割共有財(cái)產(chǎn)予以價(jià)值補(bǔ)償或受益方返還不當(dāng)?shù)美�，價(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美麘?yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)值的增值。
（二）同居期間純由一方出資房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定
1.純粹由一方出資的財(cái)產(chǎn)，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對于此種情形，可徑行依據(jù)出資認(rèn)定為登記的權(quán)利人所有或認(rèn)定為出資人享有權(quán)益的房產(chǎn)，如另一方認(rèn)為對同居期間生活照顧較多，可以要求權(quán)利人給予一定的補(bǔ)償。
2.一方僅出具了首期款房產(chǎn)權(quán)益歸屬的認(rèn)定。如有證據(jù)證明該房產(chǎn)僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買賣合同，但使用了雙方的共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)歸還按揭貸款，在此情形下，應(yīng)區(qū)分房屋買賣合同關(guān)系和借款關(guān)系。以銀行按揭支付購房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購房款。而歸還房貸通常僅能作為對同居期間共有生活作出的有益支出。（1）如果借款人與首期購房款的出資人為同一人，可以認(rèn)定所有購房款系由同一人出資。其后的以對方財(cái)產(chǎn)或雙方共有財(cái)產(chǎn)償還借款的行為可以視為對該房產(chǎn)做的有益支出，在解除同居關(guān)系時(shí)予以價(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。（2）如果借款人是雙方或?qū)Ψ剑瑒t應(yīng)根據(jù)實(shí)際借款情況和首期款的支付情況，主要依據(jù)雙方的出資比例確定雙方的房產(chǎn)所有權(quán)份額。對于以自己財(cái)產(chǎn)或者共有財(cái)產(chǎn)償還借款超過自己份額的部分，可以作為對共有房產(chǎn)的有益支出在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。深圳法律顧問
（三）雙方出資或出資無法認(rèn)定、但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買賣合同的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定
在雙方共同出資，且房產(chǎn)已登記在雙方名下的情況下，首先應(yīng)判斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的登記狀態(tài)是否為雙方的真實(shí)意思。通常情況下，考慮到雙方在同居關(guān)系期間男女兩性關(guān)系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，出資較多方（通常是男方）往往難以提出按出資確定所有權(quán)份額，故即使是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記狀態(tài)為各占50%的按份共有或共同共有，也不能單純據(jù)此確認(rèn)雙方達(dá)成了所有權(quán)份額或共有關(guān)系的約定，應(yīng)考慮出資的因素。如雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據(jù)登記的份額狀態(tài)或共同共有狀態(tài)確認(rèn)所有權(quán)份額關(guān)系。但如果懸殊過大，則應(yīng)考慮出資的因素，超過出資比例的份額可以視為附條件的贈(zèng)與。該種處理方式，已為很多部分判決確認(rèn)。
在出資關(guān)系無法認(rèn)定的情況下，則應(yīng)考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無資助等情況，并將這些因素作為確認(rèn)所有權(quán)份額的重要依據(jù)，而不能僅憑所有權(quán)份額登記狀態(tài)做簡單認(rèn)定。對于這一點(diǎn)，在實(shí)務(wù)中已有生效判決予以明確。
（作者單位：廣州市番禺區(qū)人民法院）