一般房屋買受人不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行

　　——重慶四中院再審判決袁某訴重慶銀行等案外人執(zhí)行異議之訴案

　　裁判要旨

　　基于生存權(quán)至上的價值理念，消費(fèi)者購房人物權(quán)期待權(quán)的對抗效力高于一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，前者優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，消費(fèi)者購房人可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行;后者劣后于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，一般房屋買受人不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　【案情】

　　2015年10月，平宇公司與劉某簽訂《房屋買賣合同》，將案涉房屋出售給劉某，并辦理了房屋過戶登記。《房屋買賣合同》中“劉某”的簽名非劉某本人所簽。同年11月，劉某用含案涉房屋在內(nèi)的房屋為冉某某在重慶銀行石柱支行(以下簡稱重慶銀行)的貸款辦理了抵押登記。2016年8月，平宇公司與袁某簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋又出售給袁某，袁某已支付全部購房款。2016年12月，因冉某某還款，案涉房屋解押。次日，劉某又用含案涉房屋在內(nèi)的房屋為劉某文在重慶銀行的貸款辦理了抵押登記。抵押貸款協(xié)議上“劉某”的簽名均系劉某本人所簽。2018年4月，法院就重慶銀行訴劉某文、劉某等金融借款合同糾紛案作出民事判決：重慶銀行對劉某提供的抵押物即位于重慶市石柱土家族自治縣某地的14套房屋(含案涉房屋)享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。后重慶銀行向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，案涉房屋被查封。袁某在其執(zhí)行異議被駁回后，提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求排除對案涉房屋的執(zhí)行。

　　【裁判】

　　重慶市石柱土家族自治縣人民法院審理后認(rèn)為，袁某購買案涉房屋時，該房屋登記在劉某名下，平宇公司并非案涉房屋權(quán)利人，且該房屋設(shè)定有抵押權(quán)登記，袁某未盡到合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致所購房屋無法辦理過戶登記，不屬于非因買受人原因未辦理過戶登記。遂判決，駁回袁某的訴訟請求。

　　宣判后，袁某不服，提起上訴。重慶市第四中級人民法院審理后認(rèn)為，袁某與平宇公司簽訂的買賣合同合法有效，袁某已經(jīng)支付全部購房款并在查封前合法占有該房屋，房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶是因為劉某配合平宇公司將案涉房屋設(shè)置了抵押，并非購房人袁某自身原因?qū)е隆Ｋ旄呐校�撤銷原判，不得執(zhí)行案涉房屋。

　　判決發(fā)生法律效力后，經(jīng)重慶四中院院長提交審判委員會討論認(rèn)為，該判決書確有錯誤，遂裁定再審本案。

　　重慶四中院再審后認(rèn)為，袁某戶籍所在地為重慶市渝北區(qū)，案涉房屋位于重慶市石柱縣某鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)屬于旅游度假地，袁某主張其在石柱縣工作但未舉證證明，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明其經(jīng)常居住地系石柱縣，且袁某的委托訴訟代理人在二審中認(rèn)可袁某有其他住房，案涉房屋系用于度假避暑，故案涉房屋并非其唯一住房，袁某對案涉房屋的民事權(quán)益不屬于消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)范圍。遂判決，駁回袁某的訴訟請求。

　　【評析】

　　本案的爭議焦點在于袁某對涉案房屋享有的民事權(quán)益能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。

　　1.一般房屋買受人不能對抗抵押權(quán)人。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》)第二十七條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚唬�同時基于對一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過“但書”設(shè)置例外。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條，消費(fèi)者購房人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，此即屬于前述“但書”條款所言的例外規(guī)定。之所以作此例外規(guī)定，是因為消費(fèi)者購買房屋系用于居住，而居住權(quán)屬于生存權(quán)的范疇，是基本人權(quán)，基于生存權(quán)至上的考慮，賦予消費(fèi)者購房人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的地位。《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)，即一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。

　　2.《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的消費(fèi)者購房人可以對抗抵押權(quán)人。根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條，買受人應(yīng)是房屋消費(fèi)者，即為了滿足個人生活居住需要而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房的自然人;申請執(zhí)行人申請實現(xiàn)的債權(quán)應(yīng)當(dāng)是金錢債權(quán)，而非對房屋消費(fèi)者所購買的房屋主張所有權(quán);在法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;購買房屋的目的是用于居住且名下無其他居住房屋;買受人已支付的購房款超過或者接近合同約定價款的50%。對于未支付完畢的購房款，如果購房人已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照法院的要求交付執(zhí)行的，亦可認(rèn)定為符合上述要件。

　　本案中，袁某購買涉案房屋時，房屋系登記在劉某名下，而不是登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，且案涉房屋并非其唯一住房。故袁某對涉案房屋的民事權(quán)益不能對抗抵押權(quán)人，袁某排除執(zhí)行的訴訟請求不能成立。

　　本案案號：(2019)渝0240民初5579號，(2020)渝04民終605號，(2021)渝04民監(jiān)6號，(2021)渝04民再23號

　　案例編寫人：重慶市第四中級人民法院 丁詠梅 陳佳