開發(fā)商延遲交付房產(chǎn)，需承擔(dān)什么違約責(zé)任或賠償責(zé)任

　　一審法院判決開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，每月支付的違約金僅2000余元。上訴后，深圳市中級人民法院認(rèn)定《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》附件中關(guān)于開發(fā)商的違約條款屬于格式條款，不能作為合同內(nèi)容。二審撤銷了一審判決并改判開發(fā)商向業(yè)主賠償逾期交房損失。開發(fā)商因延遲交房，需按照業(yè)主支付的總房款每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)賠償業(yè)主損失。計算后，開發(fā)商每月需向業(yè)主賠償近3萬余元的損失，直至開發(fā)商交房之日止。上訴人：鄧某，女，漢族。

　　被上訴人：深圳某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　上訴人因不服深圳市坪山區(qū)人民法院作出的(2020)粵0310民初2268號民事判決書，現(xiàn)提出上訴。

　　上訴請求：

　　1、請求撤銷一審判決，并依法改判支持上訴人的訴訟請求。

　　2、判決本案一、二審訴訟費(fèi)全部由被上訴人承擔(dān)。

　　事實與理由：

　　一審法院判決被上訴人向上訴人應(yīng)支付的逾期交房的違約金的計算依據(jù)錯誤，缺乏事實和法律依據(jù)，數(shù)額明顯過低，具體理由如下：

　　一、上訴人與被上訴人簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》附件五，系被上訴人提供的重復(fù)使用的文本。附件五第五條第8款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為格式條款，該條款無效，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》第十二條約定向上訴人支付逾期交房的違約金。

　　首先，根據(jù)雙方約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)在2019年3月31日之前向上訴人交付涉案的房產(chǎn)，但被上訴人在約定的期限屆滿前無法交付，且被上訴人開發(fā)的涉案房產(chǎn)所屬的樓盤某禾廣場至今仍處于停工狀態(tài)，交房遙遙無期。但被上訴人在合同附件五第五條第8款中卻對因其違約而應(yīng)向上訴人支付的違約金的總金額約定為不超過上訴人已付購房款的3%。這樣的條款明顯存在免除被上訴人的違約責(zé)任，排除上訴人主要權(quán)利的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款的約定無效。

　　其次，被上訴人提供的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》附件五中，大量的合同條款均顯示買受人(上訴人)與出賣人(被上訴人)之間的權(quán)利、義務(wù)明顯不對等。附件五中上訴人的權(quán)利小，責(zé)任大。反之，被上訴人的權(quán)利多，責(zé)任小。如上訴人逾期交付購房款而應(yīng)支付的違約金金額與被上訴人逾期交付房產(chǎn)而應(yīng)支付的違約金金額明顯要高。且合同附件五對上訴人逾期付款應(yīng)支付的違約金的總額未作任何限制，但對被上訴人逾期交房應(yīng)支付的違約金的總額限制在上訴人已付購房款的3%以內(nèi)。從合同附件五的內(nèi)容整體來看，附件五亦在免除了被上訴人的責(zé)任的同時，加重了上訴人的責(zé)任，對上訴人的主要權(quán)利也進(jìn)行了限制。

　　第三，上訴人與被上訴人簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》系深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及深圳市市場監(jiān)督管理局所制定的示范文本。合同內(nèi)容對雙方的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了平衡。權(quán)利、義務(wù)對雙方來說都是對等的。在被上訴人持續(xù)違約的情況下，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照該合同中約定的違約條款承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　二、一審判決以《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)計算被上訴人應(yīng)支付的違約金缺乏事實及法律依據(jù)。

　　首先，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金系坪山區(qū)有關(guān)主管部門公布的坪山區(qū)2017年度房屋租賃的指導(dǎo)租金，并非坪山區(qū)2018、2019、2020年度的指導(dǎo)租金。年度的不同，租金會有明顯的差異。況且，以3年前主管部門公布的房屋租賃的指導(dǎo)租金作為標(biāo)準(zhǔn)來計算3年后被上訴人逾期交房而應(yīng)支付的違約金顯然是不合適、不妥當(dāng)?shù)摹Ｒ虼瞬荒苤苯訉ⅰ镀荷叫聟^(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)作為計算被上訴人應(yīng)支付的違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，某禾廣場所在地坪山區(qū)政府主管部門并未公布2018年度及其后年度的房屋租賃的指導(dǎo)租金。上訴人與被上訴人的糾紛產(chǎn)生于2019年3月31日之后。在本案中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定政府有關(guān)主管部門沒有公布同地段同類房屋租賃的租金。既然沒有主管部門公布的同地段同類房屋租賃的租金，就不能直接適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款“逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定”的規(guī)定。

　　第三，根據(jù)的公開信息顯示，與某禾廣場一路之隔的坪山創(chuàng)新廣場的辦公租金為每平米每月52元以上。就一審判決計算違約金所依據(jù)的東晟時代花園租金而言，其實際的辦公租金在2020年度已經(jīng)達(dá)到每平米每月65元左右。因此，本案中同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一審判決所依據(jù)的《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金。

　　第四，2020年，因被上訴人遲遲無法交房，被上訴人與某禾廣場的業(yè)主協(xié)商返租涉案的某禾廣場的房屋。被上訴人以深圳市柒叁貳房屋租賃管理有限公司的名義與部分業(yè)主簽訂過房屋租賃合同。在租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為每年189161元。由此亦可見，一審判決被上訴人承擔(dān)的違約金遠(yuǎn)低于被上訴人不能交房給上訴人造成的租金損失。

　　三、即使以同地段同類房屋租金作為計算違約金的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣通脹等因素導(dǎo)致的租金增長。不能僅僅將現(xiàn)有的可參考的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為計算違約金的依據(jù)，一直計算至被上訴人實際交房之時。

　　被上訴人開發(fā)的某禾廣場已經(jīng)逾期近兩年仍未交付，且被上訴人至今仍然處于停工狀態(tài)，何時交房仍無法確定。從現(xiàn)在的情形看，被上訴人在很長一段時期內(nèi)無法交房。如果被上訴人八年、十年后，甚至更長時間才能交房，則以一審判決確定的標(biāo)準(zhǔn)計算的違約金將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被上訴人不能交房給上訴人造成的損失。也會如一審判決所述，被上訴人承擔(dān)的違約責(zé)任與被上訴人的違約行為不匹配，亦不利于被上訴人積極履行合同。

　　綜上所述，在被上訴人持續(xù)違約、交房遙遙無期的情況下，一審判決以《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導(dǎo)租金表》載明的指導(dǎo)租金作為計算違約金的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)，既不符合事實，也缺乏法律依據(jù)，更未保護(hù)上訴人的合法權(quán)益。為保障上訴人的合法權(quán)益，懇請二審法院支持上訴人的上訴請求。